“深圳要放開港澳人士購買商業(yè)，公寓，商業(yè)公寓可以不限套數(shù)，以前是要注冊公司買。”近日有市場消息稱，深圳將對港澳人士放開商業(yè)和公寓的有關(guān)限購。

(相關(guān)資料圖)

就以上傳聞，一位深耕深圳房地產(chǎn)市場的中介機(jī)構(gòu)高管在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示“暫未接到政策通知。”而發(fā)布該消息的中介人士也表示，目前還沒有收到正式文件通知。

9月11日，深圳市住房公積金管理中心工作人員向每經(jīng)記者介紹稱，“目前我們這邊政策也在梳理和明晰當(dāng)中，到時可以留意官方發(fā)布，但會不會公布、什么時候公布，我們也不確定。”

該工作人員表示，如果接下來落實(shí)的話，港澳居民可以以個人身份購買商務(wù)公寓或者非住宅類的辦公用樓，但具體話還是要觀望下政策的發(fā)布，或者以最終審核結(jié)果為準(zhǔn)。

具體到實(shí)際操作中，該工作人員介紹稱，當(dāng)下如果港澳居民有購買商務(wù)公寓或非住宅類的辦公用樓需求，可以先提上來做網(wǎng)簽，如果網(wǎng)簽備案能通過了，證明已經(jīng)落實(shí)到位了；如果不能通過，就是暫時還不可以。

對于目前是否有港澳居民已經(jīng)審核通過網(wǎng)簽，上述工作人員表示，“目前沒收到，但每個人情況不一樣，最終還是要以個人情況為準(zhǔn)。”

商辦、公寓去化緩慢

事實(shí)上，過往深圳限購政策針對港澳臺居民細(xì)分到住宅和商業(yè)兩類。

多位地產(chǎn)中介在接受每經(jīng)記者采訪時表示，“為惠及港澳臺人士在深圳購買住宅類房產(chǎn)提供便利，僅需港澳人士提供港澳人士身份證及回鄉(xiāng)證即可購買一套住宅。外籍人士（含港澳臺人士）不允許在深圳購買非住宅類房產(chǎn)。”

據(jù)2007年7月發(fā)布的《深圳市國土局關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》，境外機(jī)構(gòu)和個人購買非自用房地產(chǎn)的，要遵循商業(yè)存在的原則，申請?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)，取得營業(yè)執(zhí)照后方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。

也就是說，境外機(jī)構(gòu)和個人購買深圳非自用商品房，必須要取得兩證：《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和是《營業(yè)執(zhí)照》，營業(yè)執(zhí)照中要有房地產(chǎn)投資的營業(yè)范圍。

來源：深圳中原研究中心

據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，目前深圳在售公寓項(xiàng)目共有74個，其中寶安區(qū)公寓項(xiàng)目最多，超過20個；南山區(qū)和龍崗區(qū)各有10個；其他區(qū)的公寓項(xiàng)目數(shù)量均少于10個。價格方面，單價最高的為恒裕深圳灣，約15.3萬元/平方米，單價最低的為京基御景薈都，約2萬元/平方米。2023年前7個月，港人來深置業(yè)宗數(shù)同比上漲超4倍。近4年，港人在大灣區(qū)所有城市的置業(yè)金額中，深圳遙遙領(lǐng)先。

“深圳公寓、商辦去化還是比較慢，它們的投資屬性較強(qiáng)，目前行情下持幣在手是更多人的選擇。”深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉在接受每經(jīng)記者微信采訪時表示，由于2020年7月深圳商務(wù)公寓停止審批，近兩年公寓供應(yīng)下滑嚴(yán)重，今年只有4個公寓項(xiàng)目獲批，成交也快速下滑，存量可能并不是很多。今年只有4月和8月有新增商務(wù)公寓入市，截至8月，深圳商務(wù)公寓成交總金額只有192億元。

商辦類產(chǎn)品目前遇到銷售困境，在房企一線人員身上更能得到印證。日前，每經(jīng)記者在與負(fù)責(zé)某頭部上市房企多個商辦類項(xiàng)目的管理人員聊及商辦類產(chǎn)品銷售情況時，其表示，“比住宅更難，即便是在概念頻出的深圳西部地段，依舊需要更多精力才能取得不錯成績。”

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉通過微信向每經(jīng)記者分析認(rèn)為，深圳的非住宅類物業(yè)，比如寫字樓、公寓供應(yīng)量非常大，去化壓力也非常大，對港澳居民開放非住宅類購房資格，從政策目的來看，是想借助港澳局面去化非住宅類物業(yè)的庫存。

“對整體市場影響不大”

如果向港澳居民放開商業(yè)類產(chǎn)品限購，將會對深圳樓市產(chǎn)生哪些影響？

一位深圳資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在接受每經(jīng)記者采訪時分析認(rèn)為，“沒有任何影響力，可以忽略不計(jì)。港澳居民也有不少有需求購買商業(yè)類產(chǎn)品來辦公或做生意，特別是在大灣區(qū)融合加速的背景下，未來會有越來越多的港澳居民到深圳生活辦公，可以加快商業(yè)類產(chǎn)品的去化，但對整體市場影響不大。”

張宏偉則表示，實(shí)際上，港澳居民尤其是有投資經(jīng)驗(yàn)的高凈值人群，即使購買非住宅類物業(yè)，也都是挑選市中心核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行投資配置，很少會買非核心區(qū)的非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。因此，從實(shí)際政策效果來看，深圳核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓、公寓有可能銷售量在短期內(nèi)會有一波行情，但是非核心區(qū)的非住宅類物業(yè)仍然面臨較大的去庫存壓力。

來源：樂有家研究中心

值得注意的是，近期的樓市優(yōu)化政策正在逐步激活深圳樓市。據(jù)每經(jīng)記者了解，深圳“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地一周，看房量上漲50%，市場成交開始活躍。不過新政后，超六成二手房源低于參考價成交。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月1日-5日，樂有家門店成交的房源中，65%是低于參考價成交的，9%是略高于參考價5%成交的。只有17%的房源是高于參考價20%以上成交的。與7-8月相比，新政后低于參考價成交的房源占比處于穩(wěn)定狀態(tài)，成交價方面沒有明顯變化。

“就當(dāng)前市場各方面表現(xiàn)來看，新政對深圳樓市起到了穩(wěn)定預(yù)期、推動入市的積極作用，但不會帶來房價反彈。改善性需求及剛性需求將在9-10月逐漸釋放，給市場帶來活力。”樂有家研究中心分析認(rèn)為。

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