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在歐美央行為遏制通脹激進加息的背景之下，澳大利亞、英國兩國房價出現大幅下跌。房地產咨詢公司CoreLogic最新數據顯示，去年3月至今年3月，澳大利亞房價跌幅高達8%，主要城市的房價跌幅堪稱43年以來第二大暴跌：悉尼房價跌幅高達11%，布里斯班、墨爾本房價跌幅也達到9%。與之類似的是，根據英國全國建筑協會（Nationwide）的房價指數，英國房價出現2009年以來的最快年度跌幅：截至今年3月初，2月英國平均房價下跌3.1%至25.7122萬英鎊，同比降幅為3.1%；而2月英國房價環比跌幅為0.8%，為連續第7個月下跌，與去年8月的最高點相比已經下滑4.6%。不過，值得關注的是，兩國房地產市場近期也出現初步反彈的征兆。

兩大原因導致房價承壓

澳大利亞和英國房地產市場都存在長期供應不足的特點，因此更容易受到外部政策的影響。在新冠疫情期間，受益于超級貨幣寬松和財政刺激，澳大利亞和英國房價大幅飆升。而如今，在兩國央行激進加息和本國通脹高企之下，房地產市場大幅承壓：更高的利率和飆升的生活成本成為買房阻力，導致抵押貸款需求急劇下降，給房價帶來了下行壓力。數據顯示，目前有近90萬澳大利亞人享受廉價固定利率貸款，一旦今年貸款到期，他們將遭受大幅加息的打擊。由此，包括國際貨幣基金組織（IMF）在內的多家機構對澳大利亞抵押貸款市場發出了警告。

此類難題同樣出現在英國。英國全國建筑協會首席經濟學家羅伯特·加德納表示，自去年8月以來，英國房地產市場一直低迷，今年2月的抵押貸款數量仍然很少，只有4.35萬件，比一年前下降了近40%。凱投宏觀英國經濟學家韋伯在一份報告中表示，英國央行的高利率對貸款市場帶來重壓，尤其是在房地產的抵押貸款市場。今年2月的凈抵押貸款的月增幅降至7億英鎊，這是剔除新冠疫情期間自2016年4月以來的最低水平（不含新冠疫情期間）。韋伯表示，盡管2月的抵押貸款批準數量出現6個月來首次上升，但仍比新冠疫情前的水平下滑35%左右。

值得一提的是，受困于歐洲央行激進加息，歐洲多國房地產市場也處在壓力之下。數據顯示，隨著歐洲央行提高借貸成本，歐盟近10年的住宅房地產市場繁榮宣告終結，該地區的房價自2015年以來首次出現季度下跌：歐盟統計局4月表示，歐盟2022年第四季度的房價平均環比下跌了1.5%，27個成員國中的15個出現房價下跌，跌幅最大的是丹麥和德國，房價分別下跌了6.5%和5%。

房價觸底反彈跡象初顯

盡管去年以來澳大利亞和英國房價出現大跌，但近期，兩國房地產市場出現初步反彈的跡象。4月3日，CoreLogic數據顯示，澳大利亞3月平均房價環比上漲0.6%，這是該數據近一年來首次上漲；2月為下跌0.1%。具體來看，悉尼房價3月環比上漲1.4%，連續兩個月走高，2月為環比上漲0.3%；墨爾本3月房價環比上漲0.6%，這是自去年2月以來首次月度上漲。相對于澳大利亞房地產市場，英國房地產市場情況有所不同。與英國全國建筑協會的疲弱數據相比，互為競爭對手的英國按揭貸款銀行和儲蓄銀行Halifax給出的統計數據更為樂觀。Halifax數據顯示，英國房價3月環比上漲0.8%，這是自去年6月以來的第二大漲幅，僅次于2月的環比上漲1.2%。

綜合來看，3月澳大利亞房價走高的背后，房源數量減少、租房市場一屋難求、租金價格高企、移民人數增加等成為主要原因。對于澳大利亞房地產市場反彈能否持續，各界看法不一。樂觀者認為，當地時間4月4日，澳大利亞央行宣布暫停加息，將政策利率維持在3.6%，成為銀行業危機后首個暫停加息的主要發達國家央行。這可能成為促進澳大利亞房地產市場未來持續反彈的主要因素。但凱投宏觀分析師安德魯·威夏特認為，澳大利亞房價本輪跌勢的終點，將比2022年3月的峰值下滑15%左右。在利率高企之下，澳大利亞抵押貸款利率成本已經達到國際金融危機以來的最高水平，這會導致需求減少。因此，澳大利亞房價反彈可能只是短暫的，之后還會有更多的下跌。

“在新冠疫情期間，澳大利亞和英國的房價出現了大幅飆升，這主要是由極低的利率推動的。此后，由于利率迅速上升，兩國的房價都出現了下跌。” 匯豐銀行澳大利亞和新西蘭首席經濟學家保羅·布洛克瑟姆表示，在可預見的未來，兩國房地產市場前景并不樂觀，反彈能否持續尚待觀察。需求端的房價是由實際收入決定的。根據英國國家統計局的數據，截至2022年底，英國的工資增長下降了3.1%。在高通脹和高利率之下，英國家庭財務面臨著賬單上漲和抵押貸款利率上升的壓力。因此，英國房價短期內很難重獲大幅走高的動能。不過，考慮到美聯儲、澳大利亞央行以及英國央行已經對激進緊縮貨幣政策立場有了較大轉變，有意在澳大利亞和英國置辦房產的投資者，可以開始多加留意捕捉“撿漏”機會。

（文章來源：金融時報）