美國(guó)金融業(yè)的住宅房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口如何？

此輪美國(guó)住宅抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)較為可控

短期美國(guó)房地產(chǎn)或繼續(xù)回暖，中長(zhǎng)期仍將面臨下行壓力，但剛需支撐的背景下，此輪房市下跌幅度預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)低于2008年衰退。近期美國(guó)住宅房地產(chǎn)供給趨緊且需求韌性仍存：（1）2008年后成屋持續(xù)去庫(kù)存，高利率導(dǎo)致成屋供給近期轉(zhuǎn)緊；（2）美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)于住房的負(fù)面影響導(dǎo)致去年年底以來(lái)新房供給明顯下降；（3）人口結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)支撐剛性需求。預(yù)計(jì)人口結(jié)構(gòu)因素以及居民樂(lè)觀的收入預(yù)期將支撐美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖短期持續(xù)；預(yù)計(jì)未來(lái)隨著勞動(dòng)力市場(chǎng)走弱，美國(guó)居民對(duì)于未來(lái)收入預(yù)期將下調(diào)，因而即使居民杠桿較低，動(dòng)態(tài)收入增長(zhǎng)預(yù)期惡化或?qū)⒁种泼绹?guó)購(gòu)房需求；但剛性需求持續(xù)存在的背景下，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)下行幅度將遠(yuǎn)小于2008年那輪房地產(chǎn)衰退期間的降幅。

(資料圖片僅供參考)

從貸款規(guī)模來(lái)看，當(dāng)前美國(guó)抵押貸款規(guī)模僅恢復(fù)至金融危機(jī)前水平附近，同時(shí)房屋凈值貸款規(guī)模等數(shù)據(jù)遠(yuǎn)不及上一輪金融危機(jī)水平。（1）從抵押貸款規(guī)模來(lái)看，截止今年一季度，美國(guó)抵押貸款總額占實(shí)際國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比例約為95.91%，僅恢復(fù)至2008年金融危機(jī)泡沫破裂前的水平，其中占比超過(guò)66%的一至四戶家庭抵押貸款占GDP比重甚至還未恢復(fù)至2007年那輪的峰值水平，反映金融危機(jī)后美國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)恢復(fù)較為緩慢，未出現(xiàn)過(guò)度的杠桿。（2）從再融資規(guī)模來(lái)看，雖然以往房主會(huì)在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中通過(guò)房屋凈值貸款等方式再次透支信用、增加杠桿，但此輪聯(lián)邦儲(chǔ)備經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)（FRED）數(shù)據(jù)顯示當(dāng)前美國(guó)房屋凈值提取規(guī)模遠(yuǎn)低于上一輪金融危機(jī)水平，今年一季度美國(guó)房屋凈值信貸額度、房屋凈值貸款規(guī)模低于2008年金融危機(jī)前高點(diǎn)50%的水平。此外，根據(jù)房地美的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前美國(guó)套現(xiàn)再融資比率也遠(yuǎn)低于上一輪金融危機(jī)時(shí)期，因而當(dāng)前美國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)整體可控。

從貸款質(zhì)量來(lái)看，此輪住宅抵押貸款信用質(zhì)量較高，預(yù)計(jì)本輪住宅抵押貸款發(fā)生大規(guī)模違約的風(fēng)險(xiǎn)較低。（1）不同于2008年金融危機(jī)前信用評(píng)分低于720分的貸款占比50%左右，此輪信用優(yōu)良的貸款占70%以上，此輪住房抵押借款人信用資質(zhì)整體較好，這主要得益于08年后的監(jiān)管趨于嚴(yán)格。（2）由于08年金融危機(jī)后房地產(chǎn)監(jiān)管變嚴(yán)，首付比率提升以及疫情后低利率推動(dòng)較多居民借新還舊，因而當(dāng)前多數(shù)房主貸款價(jià)值比（LTV）仍在80%以下，處在較為安全區(qū)間，今年一季度各州“溺水屋”占比平均僅有2.1%，與上一季度持平。（3）此輪可調(diào)整利率貸款（可調(diào)整利率貸款的利率水平隨著貨幣緊縮而上升，導(dǎo)致貸款人無(wú)力承擔(dān)貸款）占比遠(yuǎn)低于上一輪房市泡沫以及1989年的比例，利率上升對(duì)于借款人住房貸款負(fù)擔(dān)的影響短期有限。因此，預(yù)計(jì)未來(lái)美國(guó)住宅房地產(chǎn)貸款整體違約風(fēng)險(xiǎn)較低，發(fā)生像2008年那輪違約潮的概率較低。

美國(guó)銀行放貸更為謹(jǐn)慎且抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)

聚焦銀行當(dāng)前資質(zhì)，實(shí)際上此輪美國(guó)銀行的放貸十分謹(jǐn)慎且抗流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)能力較好。銀行放貸規(guī)模隨著總資產(chǎn)規(guī)模提升先上后下，根據(jù)美國(guó)聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司（FDIC），2023Q1美國(guó)總資產(chǎn)規(guī)模為前5%的銀行放貸規(guī)模僅占總資產(chǎn)的50%，同時(shí)，現(xiàn)金及存款機(jī)構(gòu)應(yīng)收余額占總資產(chǎn)超10%，證券投資規(guī)模占總資產(chǎn)的25%。若將2023年一季度銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與2007年四季度相比，不同規(guī)模銀行儲(chǔ)備金水平均高于2007年，特別地，平均而言前1%銀行準(zhǔn)備金占總資產(chǎn)比重提升了3%以上。并且相比于2007年銀行放貸均更為謹(jǐn)慎，現(xiàn)金多轉(zhuǎn)化為證券投資，頭部銀行該現(xiàn)象更為明顯，前0.5%銀行貸款占總資產(chǎn)比重下降了近10%，較多銀行是由于房地產(chǎn)貸款以及工商業(yè)貸款發(fā)放減少。這反映出在金融危機(jī)后時(shí)代的嚴(yán)監(jiān)管要求下，不同規(guī)模銀行放貸更為謹(jǐn)慎且儲(chǔ)備金水平更為充足，但也因此會(huì)面臨證券投資損失的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也需注意當(dāng)前頭部銀行對(duì)于房地產(chǎn)貸款發(fā)放較2007年更多。

當(dāng)前銀行貸款的核心——住宅抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)較為可控。將美國(guó)銀行貸款拆分可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)貸款為貸款的主要組成，占貸款比重65%以上，進(jìn)一步拆分可以觀察到住宅房地產(chǎn)貸款為房地產(chǎn)貸款的核心。而對(duì)于1-4戶住宅貸款而言，（1）不同規(guī)模的銀行發(fā)放的貸款85%以上是封閉式貸款（closed-end loans）；（2）在1-4戶住宅抵押貸款的封閉式貸款中，超過(guò)97%的貸款是有第一留置權(quán)（而非第二留置權(quán)）擔(dān)保。因而，不論是從貸款形式還是擔(dān)保形式來(lái)看，此輪銀行貸款中的核心部分——住宅抵押貸款的安全性較高。

美國(guó)MBS增長(zhǎng)健康且銀行持有的MBS安全性較高

對(duì)于銀行持有的另一主要資產(chǎn)抵押貸款支持證券（MBS）而言，此輪美國(guó)MBS增長(zhǎng)較為健康。從抵押貸款支持證券的角度來(lái)看，機(jī)構(gòu)抵押貸款支持證券成為市場(chǎng)主流，而風(fēng)險(xiǎn)較高的非機(jī)構(gòu)抵押貸款支持證券的存量較2007年大幅下降，兩者之間的差距不斷擴(kuò)大，最多可達(dá)6倍。這一趨勢(shì)清楚地反映出當(dāng)前抵押貸款支持證券市場(chǎng)相比過(guò)去更具穩(wěn)定性和可持續(xù)性。

從美國(guó)銀行持有的主要資產(chǎn)證券投資的結(jié)構(gòu)來(lái)看，雖然銀行持有了較多住宅MBS但是主要為政府機(jī)構(gòu)或GSE發(fā)行或擔(dān)保的住房抵押貸款支持證券（RMBS），風(fēng)險(xiǎn)較為可控。總資產(chǎn)規(guī)模較高的銀行承接了更多的抵押貸款支持證券（MBS），而總資產(chǎn)規(guī)模偏低的銀行承接了更多美國(guó)國(guó)債、政府機(jī)構(gòu)證券、州政府和政府部門發(fā)行的證券，規(guī)模更小的銀行在證券投資方面更為保守。雖然大銀行更多地買入MBS等信用風(fēng)險(xiǎn)較美國(guó)國(guó)債更高的資產(chǎn)，但是實(shí)際上MBS的投資主要集中在政府機(jī)構(gòu)（或GSE）發(fā)行或擔(dān)保的住宅MBS與商業(yè)MBS，因而美國(guó)銀行MBS投資的風(fēng)險(xiǎn)一定程度上可控。

隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息步入尾聲，未來(lái)住宅MBS未實(shí)現(xiàn)損失進(jìn)一步增加的風(fēng)險(xiǎn)較低。從證券未實(shí)現(xiàn)損失占一級(jí)資本比重來(lái)看（基于2023年一季度數(shù)據(jù)），當(dāng)前規(guī)模較高的銀行證券投資未實(shí)現(xiàn)損失更高，尤其是前0.5%的銀行，這主要由于總資產(chǎn)規(guī)模較高的銀行證券投資占比更高，投放貸款比重更低。并且，整體美國(guó)銀行證券投資未實(shí)現(xiàn)損失主要集中由政府相關(guān)機(jī)構(gòu)擔(dān)保或發(fā)行的住宅MBS和州政府和政府部門發(fā)行的證券，當(dāng)前住宅MBS貶值更多地是由于此前由于美聯(lián)儲(chǔ)加息以及縮表（停止購(gòu)買MBS），此輪底層抵押貸款質(zhì)量較高的背景下，未來(lái)隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息落幕，預(yù)計(jì)未來(lái)住宅MBS未實(shí)現(xiàn)損失風(fēng)險(xiǎn)較為可控，進(jìn)一步惡化的風(fēng)險(xiǎn)較低。

（明明為中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

（文章來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）