隨著美國抵押貸款利率的上升，潛在的房屋買家受到了重創，8月份美國住宅建筑商信心意外出現今年以來的首次下降。由于建筑工人短缺、可建設土地匱乏以及配電變壓器持續短缺導致的高建筑成本，再加上抵押貸款利率的上漲，8月的建筑商情緒低迷。

根據全美房屋建筑商協會/富國銀行的住房市場指數，美國8月份新建住宅市場的建筑商信心指數下跌了6點至50點，低于預期。這是7個月來的首次下滑，也是自5月信心指數首次從負面回升以來的最低點。在美國建筑商信心指數的三個組成部分中，目前的銷售情況下降5點至57點，預計未來6個月的銷售下降4點至55點。買家流量下降6點至34點。

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美聯儲上個月再次加息25個基點，使得基準利率達到22年來最高水平。高利率影響之下，美國房產市場正受到沖擊。最新數據顯示，由于價格持續上漲，購房者的房貸償還月成本與一年前相比激增了近20%。美國住宅房地產經紀公司Redfin的數據顯示，在截至7月30日的4周內，美國購房者每月的抵押貸款支付額為2605美元，比去年同期上漲19%。舉例來說，譬如一位美國房主在2022年1月以20%的首付購買了一套中等價位的房子，抵押貸款利率為3.1%，每月支付約1300美元。按照今天的利率計算，同樣的房子現在每月要支付2300美元，還不包括地稅和保險費。

由此可見，美聯儲加息對美國經濟影響是多維度的。與一年前相比，美國住房通貨膨脹率上升了7.7%。受此影響，美國長期抵押貸款利率已經超過7％，導致美國購房者住房負擔能力降至幾十年來最低。根據房地美8月17日公布的數據，截至該周，美國30年期固定抵押貸款平均利率為7.09%，高于上周的6.96%。而一年前，30年期固定利率只是5.13%。由于抵押貸款成本增加，購買房屋的成本增高，使之前鎖定較低利率的美國房主不愿出售房屋。而低庫存和高成本的結合，給潛在購房者增加更大壓力，導致房屋銷售量比一年前下降了約20%。

從購房者角度來看，隨著抵押貸款利率的上升，加上高房價影響，美國購房者也將難以找到較為經濟適用的房子。Redfin最近的一項研究顯示，目前超過90%的抵押貸款房主的利率為6%或更低，這意味著他們會留在當前的房屋中，而不是出售房子或換房，那樣會帶來更高的借貸成本。這使得市場上待售房數量極低，從而維持了房價在較高水平。

隨著買家活動的減少，更多的建筑商再次使用銷售激勵措施。據一份統計顯示，現在通過削減價格促銷房產的建筑商份額從7月的22%上升到8月的25%。包括買斷利率等措施的建筑商份額，在8月從52%上升到55%。但這仍然低于去年年底的62%。從區域上看，按3個月移動平均計算，僅美國東北部的建筑商信心指數上升了4點至56點。在中西部和南部，信心指數分別保持在45點和58點，沒有變化。在住房最昂貴的西部，信心指數下降了1點至50點。

目前而言，美聯儲實施激進緊縮政策以抗擊通脹的情況下，房地產市場是受沖擊最直接的領域，較高的借貸成本使買家和賣家都處于觀望狀態，美國房地產市場明顯降溫。此外，由于庫存嚴重短缺推高房價是其房屋銷售停滯、房地產市場熱度下降的另一個重要原因。

美國銀行近期發布的研究報告顯示，在美國人口急速增長且住房存量緊張的城市，購房者正面臨著可用房屋長期短缺的難題。這些城市人口激增、勞動力市場活躍且住房庫存量低。其中，圣安東尼奧、達拉斯、休斯敦、奧蘭多這4個城市的短缺情況尤為明顯。與2019年同月相比，奧蘭多今年8月的房價上漲58%，達拉斯上漲49%。美國銀行研究報告表示，雖然住房庫存較低的城市已集中力量建設新住宅，但美國的人口流動趨勢若沒有改變，相關城市的住房需求依然強勁，供應也不一定跟得上。

雖然高利率有效壓制了購房需求，房地產交易量大幅萎縮，但是美國房地產交易價格卻在持續抬升。房價也開始出現了環比轉正。根據Redfin的數據，庫存緊張導致美國各地房價大幅上漲，市場上百萬美元以上住房的占比正接近歷史高位。Redfin的研究人員提出，庫存緊張是更多住房價格突破七位數大關的主要原因。今年2月，這一數字一度降至7.3%的12個月低點。

利率上行意味著支付利息的增長，高利率削弱了購房者的實際購買力。但截至目前，尚沒有美國加息停止的明確跡象。相反，美聯儲公布7月議息會議紀要顯示，多名與會者認為，在除住房以外的核心服務項方面，尚未出現明顯的通脹下降壓力。由于通脹仍遠高于現有目標，且勞動力市場依然緊張，大多數與會者繼續認為通脹存在重大上行風險，因此可能需要進一步緊縮貨幣政策。在會議紀要公布后，市場預期9月加息概率突破一成，較公布前有所提升，這對房地產而言無疑是一拳重擊。

本月初，房利美公布的一項調查顯示，由于房屋供應庫存仍然稀缺和房價降溫停滯，認為現在不是買房好時機的消費者比例在7月達到了13年來的最高水平，達到82%，這是該公司2010年開始進行這項調查以來的最高比例。無論如何，在美聯儲持續加息下，7%的抵押貸款利率繼續給美國購房者帶來巨大的壓力和沉重的生活負擔。

（文章來源：金融時報）