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樓市持續筑底,即使是傳統旺季的10月也未能迎來奇跡。
11月1日,10月份全國房企銷售排行榜發布。從TOP100房企的10月單月銷售規模看,環比降低了2.6%,同比降幅相比9月份擴大3個百分點至28.4%。
從累計業績來看,TOP100房企1月~10月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在44%的水平。有業內人士表示,當前百強房企操盤金額同比降幅仍超4成,盡管降幅連續5個月收窄,但收窄幅度均未超過2個百分點,房企業績修復依舊乏力。
值得一提的是,今年以來,房地產相關政策已經在做相當大程度的調整,力求刺激樓市的活躍度,但收效并不明顯。與此同時,更多的房企開始出現資金鏈緊張的困局,使得樓市成交進一步受到不利影響。
市場出現分化局面
樓市成交數據下滑不是近期剛發生的,因此相關刺激政策此前已經落地。
最近兩個月以來,全國有超160個地區出臺政策超230條,政策主要涉及優化限購、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、發放購房補貼、降低限售年限等方面,部分城市將住房政策與生育、養老、租賃等相結合,持續完善政策工具箱。
不過,政策刺激似乎并未帶來多么明顯的樓市恢復效應。
整個10月份,TOP100房企單月實現銷售操盤金額5560.7億元,環比降低2.6%,降幅高于往年平均。同比降幅較9月擴大3個百分點至28.4%。累計業績來看,百強房企1月~10月銷售操盤金額的同比降幅達44%。
樓市成交額下滑的同時,也帶來房價的下跌。據中指研究院的統計,今年10月,百城新建住宅平均價格為16199元/平方米,環比下跌0.01%,連續4個月環比下跌,但跌幅較9月收窄0.01個百分點。同期,百城二手住宅平均價格為15945元/平方米,環比下跌0.16%,連續6個月環比下跌。
值得注意的是,在整體普跌的市場環境下已經有部分企業的業績出現逆勢上揚。2022年10月單月,業績環比增長和環比降低的百強房企分別占到近半數。
其中,TOP50房企表現優于行業整體,僅18家企業單月業績環比降低,且環比降幅多在30%以內。同時,10月中海、建發、華發的表現相對突出,單月業績環比增幅均高于30%。
不少國企開發商拋出多項營銷活動并加快去化,助力單月銷售額增長回正是一大原因。比如,招商蛇口(行情001979,診股)9月銷售額當月同比增長50.1%,10月銷售額當月同比增長51.8%;華潤置地9月銷售額當月同比增長40.6%,10月銷售額當月同比增長36.6%,均實現連續兩個月的同比增長。
面對當前無法回避的房地產頹勢,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,企業應正視市場的壓力、積極研究新的營銷策略和打法,尤其是要對所在城市的購房政策應該有充足的認識和理解,只有這樣,才能增強對目前特殊市場的應對能力和駕馭能力。他認為,企業應主動在保交樓方面加大工作力度,這是恢復購房者信心的重要部分。
融資環境或將進一步改善
作為房企現金流的重要來源,持續低迷的銷售業績使得更多房企資金鏈的正常運行受到威脅。
10月31日,綠地控股(行情600606,診股)公告稱,將對旗下2022年~2024年到期的9只美元債就展期事項發起同意征求。其中,2023年6月到期6.65%美元債展期一年,其余債券均展期兩年,展期期間票息不變。
此外,11月1日,曾多次獲得融資部門支持發行相關債券的旭輝控股集團也宣布,暫停支付境外債本息約4.14億美元;同日,上坤地產也發布內幕消息稱,公司未能豁免或延長契約所規定的強制贖回義務,導致產生票據條款項下的違約事件,該不付款事件導致公司2023年到期的13.5%優先票據出現交叉違約。
隨著更多企業被迫加入出險房企的行列,交織著政策、企業、融資、土地等多重問題的房地產市場將面臨更多的不確定性因素。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,一方面,近期由于房企債務風險不斷爆發,范圍擴大,導致金融機構出現了恐慌性的風險擔心,進而引發了針對民企的信用緊縮,導致民企資金鏈緊張,不得不降價促銷,且不拿地、不開工,反過來引發了行業全鏈條的收縮。
另一方面,房企暴雷、降價促銷和資金鏈緊張,也引發了居民不敢買民企的房子。因此,民企地產市場危機頻現,包括拿地、開工、交付、融資等等,已經到不可不救的地步了。
李宇嘉表示,近期,包括專項借款、紓困基金,A股融資,以及債券融資等,都開始好轉。特別是基于企業整體信用的債券融資,將給保交樓、債務償還帶來源頭活水。
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示,短期來看,市場恢復節奏仍取決于宏觀基本面修復程度、疫情防控效果和政策端優化力度等方面,若宏觀經濟穩定恢復、相關政策積極落地且多地疫情得到有效控制,購房者置業情緒有望逐步修復,四季度新房市場或逐漸企穩;若短期多地疫情反復態勢延續,嚴格的疫情防控舉措下,預計房地產市場企穩的時間還將繼續延后。
一位業內人士在受訪時稱,目前,恢復樓市已不僅是政策調整方面的問題,而且是要著眼于更大的維度,在保證行業存續發展的基礎上考慮如何轉型,新的邏輯要顛覆過往的行業玩法和游戲規則,對房地產行業做出大的調整。

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