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深圳的房子普降已經(jīng)成了事實，那么還有沒有小區(qū)比較抗跌，價格沒怎么松動的？

有，只是比較少。

一類是前期沒怎么炒作過的小區(qū)，到目前為止還是比較穩(wěn)的。

還有一類就是豪宅產(chǎn)品，成交少，價格松動的也少，比較抗跌。

對于下跌期，深圳還能夠逆勢上漲的小區(qū)都是天選之子。

要么是人為托底，要么就是小白買家完全不懂小區(qū)的價格，閉眼就上車了。

現(xiàn)在大部分跌10個點就已經(jīng)是比較穩(wěn)的了。

這類小區(qū)基本前期沒怎么炒作過的小區(qū)，到目前為止，價格還比較抗揍。

像龍崗寶荷的振業(yè)巒山谷一期，東部非常偏遠的硬剛需小區(qū)，2021年12月后成交的房源，絕大部分單價都維持在3.7-3.9萬/平。

在大部分小區(qū)按指導價成交的環(huán)境下，依舊要比參考價3.53萬/平高兩千左右一平。而且相比2020年8月-2021年11月成交高峰價4.1-4.4萬/平，只降了5000-7000元/㎡。

價格相對跳水沒有那么狠。

除了這些小區(qū)，還有就是一些豪宅也比較抗跌，甚至還出現(xiàn)逆勢上漲。

像大家熟知的恒裕濱城二期，此前83平成交價不到2700萬，11月最新一套東南向的3房掛牌報價2900萬，并且最近一個月都沒有調價。

而且170平的房源，成交在過去的1年中，幾個基本是穩(wěn)定在5500萬/套左右。據(jù)網(wǎng)傳信息，今年8、9月還成交了兩套房源，分別是5480萬和5500萬。

再比如像深圳灣的悅府一期和二期也比較抗跌，甚至出現(xiàn)逆勢上漲的勢頭。

一期262平戶型今年9月成交一套，總價7280萬，單價27.7萬/平，而在2019年4月和2020 年9月分別成交一套同面積戶型的房源，總價為5740萬和6000萬。

二期今年6月成交兩套106平房源，總價分別為1980萬和2100萬，均價為18.6萬/平和19.8萬/平。

而在2020年6月成交兩套107平房源，總價為1850萬和2000萬，均價分別為17.2萬/平和18.6萬/平。

相比兩年前，雖然不如一期的表現(xiàn)，但價格上看是小有漲幅的。

掛牌方面華潤悅府二期依然要比參考價高出一半以上，市場報價最近一個月也鮮有降價調整。

明顯，這和大家近期看到二手房整體進入大幅回調的認知是稍微有不同的。

那么為何豪宅會表現(xiàn)抗跌的市場？

從豪宅的價格和成交來看，主要有兩個方面。

一方面豪宅掛盤少，業(yè)主也有經(jīng)濟實力扛更久。

不管是什么行情，豪宅的業(yè)主除非遇到比較大的風險，基本都很少放盤來賣。像恒裕濱城，從2015年到現(xiàn)在，兩大中介平臺上顯示一期只有7套，二期只有2套。

另一方面，豪宅價貴，市場成交不活躍，大家的恐慌出手的情緒傳導沒有這么快，成交之間不容易形成踩踏。

所以深圳真正的豪宅，受到市場影響調整的就相對比較少。

不過，豪宅抗跌也只表現(xiàn)在頂部的豪宅身上，并非所有豪宅都抗跌。

普通級別的豪宅，還是隨市場的調整，出現(xiàn)了降價。

比如海境界家園一期，120平戶型報價1850萬，之前同戶型成交2200萬；三湘海尚，208平低樓層戶型，最新報價4060萬，之前低樓層同戶型成交4600萬左右。

如果以3000萬，145平以上的房源作為豪宅的分界會看到對應的市場趨勢還真不一樣。

其中更深層的原因，是深圳真正的豪宅太少了。

就以深圳灣的豪宅來說，總共有8000多戶，但是雙證的戶型就差不多有3000戶左右。

剩下的單證戶型里面，又要拋開樓層，朝向或者風水不好的戶型，剩下能挑的就不多了。

再把目光放到全深圳來看，依然能選的并不多。

香蜜湖、華僑城、安托山這老牌的豪宅圈要符合“3000萬+145平以上”的小區(qū)依然不多。

如果是年份久一點的小區(qū)，不僅老小，而且園林景觀也一般，就更匹配不上豪宅的品質了。

所以豪宅的市場接下來會怎么走。

個人認為，首先會延續(xù)豪宅分化的趨勢。

按照不同的地段，小區(qū)，朝向，甚至是樓層，都會跑出不一樣的行情。

而真豪宅經(jīng)過時間的驗證，甚至出現(xiàn)逆市上漲的可能。

比如深圳灣向海的超大戶型或者香蜜湖看湖看高爾夫的高層超大戶型。

這樣的產(chǎn)品屬于總裁級別的房源，基本是沒有替代品的。

市場上想買，需要上一個總裁讓出來。

最明顯的，像崗廈天元今年開盤就超出市場預期賣爆了，其中的原因除了價格比同類豪宅低，還有就是稀缺的超大戶型。

擁有530-660平以上的大戶型，在深圳幾乎找不到同類級別的產(chǎn)品。

所以這類房子，是在超級土豪的圈層會越賣越高。

其中，最主要就是豪宅圈層的實力足夠托底豪宅市場。

其次是一些偽豪宅會加速回落，尤其是那些老破舊的大面積學區(qū)房。

或者僅僅是以貴價的方式拉開自己和普通住宅距離的小區(qū)。

這種小區(qū)最容易出現(xiàn)錯配，導致真正的富豪看不上，普通購買又夠不著，只能在寒風中高高地站著。