(資料圖)
自去年二手房參考價發布以來,深圳二手房成交量不斷創新低,已連續15個月成交量跌破2500套,今年9月更是跌破2000套。
據深圳中原研究中心監測,目前深圳整體房價較高位已經下跌近2成,尚未見止跌跡象,繼續下行態勢明顯,預計未來一段時間,深圳二手房價仍將維持在低位。
日前,深圳中原研究中心選取深圳關注度高的56個樣本樓盤,以2017年至今為樣本時間周期,通過收集2022年樣本樓盤最新成交價格,測算2017-2021年深圳購房者平均持有成本,以此計算兩個數據的差異率,即二手房價格壓力值,由此對深圳二手房進行價格壓力測試。深圳中原研究中心稱,該“壓力值”可以理解為二手房成交價能下跌的幅度,壓力值為負數則代表超出2017年以后購房者的購房成本。
高價盤更抗壓
統計顯示,深圳高價樓盤價格壓力值多為正。56個樓盤中,最新成交均價10萬以上樓盤僅有1個壓力值為負值(純水岸)。其中,恒裕濱城目前單價超30萬,高于近五年持有成本34%,為56個樣本樓盤中,單價最高,價格壓力值也最大。
56個樣本樓盤的平均價格壓力值為0.5%,價格壓力值為正的有32個,占比57.1%,占多數,代表這些樓盤目前成交均價依然高于持有成本。其中,價格壓力值主要分布在-10%-20%之間,最新成交均價密集分布于在4-10萬,占比83.9%。尤其值得注意的是,這中間,0%-10%分布最廣,占比42.9%,有24個樓盤,可以承受的下跌空間已經不大。一旦平均價格再跌10%,即使不計算后續的貸款利息支出,那么也將有超過八成的樓盤均價將低于持有成本。
最新成交均價高于近五年購房成本10%的樓盤有8個,南山、福田分別有3個,龍華、寶安各1個,多為高價豪宅項目。價格壓力值居前的多為高價項目,說明部分高價產品過去五年累計漲幅靠前。
東西部漲跌不一
統計顯示,深圳東部四區平均價格壓力值為負。
以行政區為單位,區域內各樓盤平均價格壓力值為正的有五個區,為負的四個區分別為鹽田、坪山、龍崗、羅湖,代表目前這四個區域內的樣本樓盤平均價格已經低于持有成本了。
中西部價格壓力值依然為正,龍華位居第一,平均價格壓力值為5.4%;福田位居第二,價格壓力值為3.3%;南山區第三,價格壓力值為2.1%。其他區寶安、光明也皆為正。
可以看出,2017年以來,中西部漲幅較大,依然能覆蓋近一年多以來的跌幅和利息支出,而東部區域出現滯漲,壓力值皆為負。
上漲樓盤越來越少
2017年至今,超九成樓盤價格依然保持上漲。從漲跌幅區間看,上漲樓盤占比91.1%,大多分布在0%-80%之間。其中,上漲20%-40%樓盤25個,占比44.6%,超過四成;其次為上漲10%-20%和40%-60%,各為8個,占比14.2%。漲幅超過200%的有1個,為恒裕濱城花園。可以看出,雖然近一年多以來深圳房價持續調整,但是2017-2021年上半年房價累計漲幅較大,大多數樓盤依然保持了較高的漲幅。
2017年至今,深圳二手房漲跌幅比例分布
但2021年至今,僅6個樓盤價格增長,其中恒裕濱城增長24.6%,增幅最大。香山里花園跌幅最大,為40.5%。大多數樓盤價格在下跌,超3成樓盤跌幅在10%-20%。從漲跌幅區間看,相對于2021年,上漲樓盤占比僅有10.7%。漲跌幅大多分布在-30%-0%之間。其中,下滑10%-20%的樓盤18個,占比32.1%;其次為下滑5%-10%,有10個,占比17.9%。
2021年至今深圳二手房漲跌幅比例分布
2021年以來,深圳多數樓盤房價出現較大幅度調整,個別樓盤逆勢上漲。隨著調整的持續,預計價格跌幅將繼續擴大。其中,東部區域樓盤由于價格壓力值較低或已經為負,業主將承受更多的壓力。
八成業主掛牌價高于成交價10%
對比目前成交均價與掛牌價,所有樓盤掛牌價都高于成交均價,部分樓盤平均掛牌價甚至遠高于成交均價,掛牌價高于成交價5%-30%分布最廣泛。
其中,掛牌價高于成交價10%-20%分布最多,共有25個樓盤,占比44.6%。其次為20%-30%,共有16個樓盤,占比28.6%。5%-10%有9個樓盤,占比16.1%。掛牌價高于成交價10%的占比80.4%。在市場持續低迷,掛牌量不斷增多背景下,業主掛牌價遠高于實際成交價成為市場趨勢。
展望未來深圳二手房市場,,一方面,二手掛牌量不斷創新高,掛牌價回落,訪客量仍處于低位,議價空間升至高位,各項指標表明市場仍在調整中。另一方面,新房內卷嚴重,折扣也越來越普遍,新入市樓盤價格亦不斷創近幾年片區內新低,“片區最低價”字眼越來越常見,將進一步壓制二手房。

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