(資料圖)

“10月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格下降的城市個(gè)數(shù)有所增加。” 11月16日國家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國慶對(duì)《10月全國70個(gè)大中城市商品房銷售數(shù)據(jù)》分析稱，“各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，一線城市同比上漲、二三線城市同比降幅略擴(kuò)。”

而從統(tǒng)計(jì)局公布的整體數(shù)據(jù)來看，10月一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格依舊出現(xiàn)環(huán)比下降。

“進(jìn)入10月份，盡管政策利好不斷輸出，但是尚未觸達(dá)市場端，加上多地疫情反復(fù)，房地產(chǎn)市場恢復(fù)不及預(yù)期。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，近期政策端利好持續(xù)釋放，房貸利率降至歷史低位，當(dāng)前已有多城房貸利率跌破4%。11月份更是重磅出臺(tái)金融16條、“第二支箭”以及三部門支持保函置換預(yù)售資金等，力度空前，預(yù)計(jì)接下來兩個(gè)月市場修復(fù)進(jìn)程有望加速。

政策暖風(fēng)頻吹市場寒意難消

其實(shí)，為了樓市再生活力，各地政府以“因城施策”為主線軸，從年初開始陸續(xù)像樓市吹暖風(fēng)。

11月11日，杭州市傳出開始執(zhí)行貸款新政的消息，新政內(nèi)容包括“認(rèn)房不認(rèn)貸”、首套房首付款三成、二套首付款比例降至四成等。9月16日，天津市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等7部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》提到，支持新市民合理購房需求，非本市戶籍且在本市就業(yè)的新市民、大學(xué)畢業(yè)生，持連續(xù)6個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明可在天津市購買1套住房，濱海新區(qū)仍執(zhí)行原購房套數(shù)政策。

據(jù)媒體報(bào)道的不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，包括鄭州、秦皇島、福州、衢州、蘭州、紹興、佛山、沈陽、惠州、中山、東莞、句容、長沙、揚(yáng)州、合肥、沈陽、杭州、湖州、銀川、大連、哈爾濱、唐山、無錫、江門、廣州、九江、南京、武漢、成都、廊坊、海寧、蘇州、西安、濟(jì)南、青島、天津等36個(gè)城市調(diào)整了樓市限購政策。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，在中央堅(jiān)持“房住不炒”定位的指導(dǎo)下，一二線城市政策優(yōu)化的力度普遍偏弱，各地高頻小步優(yōu)化成為今年以來房地產(chǎn)政策調(diào)整的一大特點(diǎn)。

雖然多地政策頻頻送暖，但是樓市市場之寒似乎依然難解。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月全國商品房銷售面積同比下降23.2%，降幅擴(kuò)大 ,10月單月全國商品房銷售面積和金額同比降幅均在兩成以上，降幅較9月分別擴(kuò)大7.1和9.5個(gè)百分點(diǎn)，1-10月累計(jì)同比降幅仍超兩成。不同區(qū)域來看，僅東部區(qū)域銷售面積及金額累計(jì)同比降幅有所收窄，中部、西部、東北地區(qū)累計(jì)同比降幅均擴(kuò)大。

從二手房市場來看，截至10月，百城二手房均價(jià)為15945元/平，環(huán)比跌0.16%，目前已連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌；而9月環(huán)比下跌服務(wù)為0.13%；同比跌0.51%，而9月同比跌幅為0.39%。

（數(shù)據(jù)來源中指研究院）

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，10月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有58個(gè)和62個(gè)，比上月分別增加4個(gè)和1個(gè)；同比下降城市分別有51個(gè)和64個(gè)，比上月均增加1個(gè)。

樓市銷量一直走在前端的北上廣深四大一線城市中，廣州、深圳樓市降溫明顯。其中，廣州、深圳新房銷售價(jià)格環(huán)比降幅分別為0.3%和0.7%；二手房售價(jià)環(huán)比降幅分別為0.7%和0.2%。上海二手房售價(jià)環(huán)比降幅為0.4%。

觀望情緒主導(dǎo)，市場信心匱乏

對(duì)于銷售端的低迷，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析，樓市未現(xiàn)回暖還是和市場信心不足有著直接關(guān)系。

從安居客發(fā)布的2022年《10月國民安居指數(shù)報(bào)告》來看，10月購房者信心指數(shù)為99.8，有40.3%的購房者認(rèn)為11月房價(jià)走勢將基本持平。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙坦言：“雖然8、9月成交銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)連續(xù)2月上升局面，但在市場信心不足、居民購房觀望情緒濃厚的背景下，10月份國慶假期居民購房計(jì)劃延緩疊加10月份居多城市疫情再度暴發(fā)，拖累市場修復(fù)速度。”

11月15日的新聞發(fā)布會(huì)上，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉表示，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定積極變化，但是下行態(tài)勢還在持續(xù)。

銷售的持續(xù)低迷，讓房企的開發(fā)不斷縮量：1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%，降幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；至此，開發(fā)投資累計(jì)同比連續(xù)19個(gè)月收窄，且連續(xù)7個(gè)月同比呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢。從單月數(shù)據(jù)上看，10月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為10386億元，環(huán)比下降18.5%。10月開發(fā)投資數(shù)據(jù)低于預(yù)期，投資額較9月有所下滑。

對(duì)此，多名業(yè)內(nèi)分析師一致判斷：在銷售端并未明顯改善下，行業(yè)資金仍存壓力。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜分析，單月來看，10月新開工面積環(huán)比下降，絕對(duì)規(guī)模處今年以來月度最低水平，但在去年同期低基數(shù)下，同比降幅收窄9.3個(gè)百分點(diǎn)；10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額亦為今年以來單月最低水平，同比降幅較上月擴(kuò)大3.9個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)投資意愿明顯不足。短期來看，近期支持房企融資的多項(xiàng)舉措落地，針對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的預(yù)售資金監(jiān)管政策亦在調(diào)整落位，預(yù)計(jì)多個(gè)政策疊加將改善房企資金壓力，提振企業(yè)信心，在“保交樓”要求下，年底房地產(chǎn)投資或有改善，但全年下降幅度或仍較大。

在張波看來，除了針對(duì)改善性需求的政策或進(jìn)一步發(fā)力外，經(jīng)濟(jì)層面的總體回暖將有利于拉動(dòng)整體購房者信心和行業(yè)信心恢復(fù)。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至10月15日，年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過1000次，同比上漲接近70%，9月單月超過135次，而這些政策端的影響必將會(huì)逐步反映在樓市之中。