觀點網(wǎng) 這幾天，沉寂了許久的房地產(chǎn)市場在“三支箭”的攪動下恢復了活躍。銀行授信、增信發(fā)債、定增融資，一波接一波的活水注入，使不少房企如同久旱逢甘霖。

在同行忙不迭地發(fā)債、配股之際，德信中國卻悄悄將物業(yè)公司擺上貨架。

(相關(guān)資料圖)

12月2日，德信中國召開旗下唯一存續(xù)美元債投資人會議。會上，德信中國透露，德信服務(wù)集團確實有在談判出售。德信方面并未透露更詳細的信息，只是表示該談判需要時間，且仍有不確定因素。

據(jù)觀點新媒體了解，截至12月2日收盤，德信服務(wù)集團市值為28.19億港元。據(jù)德信中國2022年中期報告，上半年，德信服務(wù)集團實現(xiàn)收入約4.85億元，較2021年中期增加6.3%。其中，物業(yè)管理服務(wù)收入約2.85億元，較2021年中期增加17.7%。

流動性壓力

自11月11日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布"金融16條"支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展以來，房企似乎抓住了一根救命稻草。只是，行業(yè)低谷期下釀就的脆弱流動性也并非一朝一夕能夠化解。

今年以來，德信中國算得上是積極還債的民企之一。自4月償還2億美元11.875%優(yōu)先票據(jù)后，德信的公開債務(wù)便僅剩下于今年12月3日到期合計3.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率9.95%。

然而，在行業(yè)低迷的大背景下，德信中國也不得不面臨流動性壓力。上半年，因流動性趨緊，德信接連出售或退出項目公司股權(quán)以回流資金，當中一筆4.54億元出售杭州濱江項目錄得未經(jīng)審核除稅前虧損約1404萬元。

截至今年6月30日，德信中國持有現(xiàn)金107億元，較期初下降39.1%，現(xiàn)金短債比1.02，較2021年末減少0.09，為自2017年末以來的最低水平。

另一方面，腰斬的銷售業(yè)績無疑也為德信中國的脆弱流動性雪上加霜。上半年德信中國實現(xiàn)合約銷售金額193.8億元，銷售面積103.7萬平方米，分別同比下降55.0%和49.7%。下半年情況也沒有好轉(zhuǎn)，截至10月末，德信中國實現(xiàn)累計合約銷售金額約人民幣305.5億元，同比下降50.9%。

于是，11月18日，德信中國發(fā)布公告稱，對旗下唯一存續(xù)美元債"2022年12月到期9.95%優(yōu)先票據(jù)"進行交換要約，試圖通過以“時間換空間”的方式緩解現(xiàn)金流短期壓力。

11月30日，德信中國再次調(diào)整上述美元債交換要約條款。其稱，將修訂應計利息的付款時間，提早支付有關(guān)應計利息。第二次應計利息付款的日期將由“原發(fā)行日期后滿六個月當日”，修訂為“2023年2月15日”。

據(jù)接近德信人士此前對觀點新媒體稱，為應對債務(wù)償付，德信一直積極通過加快資產(chǎn)處置，爭取政府的支持，包括地方紓困、中債增發(fā)債等，但發(fā)債仍存在很多不確定性，落地發(fā)債門檻很高。同時，政策回暖的傳導落地尚需時日。

遠水無法解近渴，或許，這也是德信中國最終選擇把物業(yè)公司擺上貨架的原因，其內(nèi)在邏輯或還是想以更穩(wěn)健的姿態(tài)迎接市場的復蘇。

對此，中策信德研拓中心總經(jīng)理衛(wèi)歡接受觀點新媒體采訪時指，物管部分是德信一個現(xiàn)金流相對穩(wěn)定領(lǐng)域，現(xiàn)有市場下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)尤其是規(guī)模可控，盈利能力可觀。

其續(xù)指，物業(yè)公司有一個特征，規(guī)模效應能帶來更加穩(wěn)定的現(xiàn)金流以及更高的利潤率。而房企開發(fā)端規(guī)模收到限制，甚至是規(guī)模下滑，也就意味著物業(yè)管理部分想象空間受限了，所以迫不得已需要拋售物業(yè)公司。

物業(yè)棄子

在房地產(chǎn)曾經(jīng)如日中天的時候，物業(yè)曾被視為“未來”，無論是業(yè)內(nèi)巨頭還是精致的蚊型企業(yè)都有一個物業(yè)上市夢，港交所的敲鐘聲連綿不絕。

只是，當行業(yè)驟然遇冷，房企接連后院起火，甩賣物管企業(yè)便成了首當其沖的靈丹妙藥。從去年開始，物業(yè)行業(yè)的并購便屢見不鮮。

2022年新年后，不到一個月的時間內(nèi)，華潤萬象生活連下兩子，分別以10.58億元、22.60億元的代價將禹洲物業(yè)與中南物業(yè)收入囊中。

而巨頭碧桂園服務(wù)更是以雷霆萬鈞之勢進行掃蕩，今年2月14日，碧桂園服務(wù)公告指出，收購中梁百悅智佳服務(wù)有限公司合共約93.76%股權(quán)。早在2021年，碧桂園服務(wù)就接連買下了富力物業(yè)、藍光嘉寶服務(wù)、花樣年旗下的鄰里樂等，累計收購對價高達205.25億元。

有數(shù)據(jù)顯示，2021年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購交易達77宗，涉及并購方36家物業(yè)企業(yè)，交易金額約362.5億元，創(chuàng)歷史新高。

放眼當下，金科服務(wù)也在10天前易主。11月22日，金科服務(wù)公告表示已被博裕集團要約收購。緊隨要約截止，博裕集團及一致行動人士擁有4.24億股股份，約占總股本的64.98%，其中博裕集團持股34.63%，持股比例超過金科地產(chǎn)集團，已成為金科服務(wù)的第一大股東。

至于德信服務(wù)的命運最終如何，靴子落地前或許還有很多想象空間。截至2022年6月30日，德信服務(wù)集團的總在管建筑面積約3260萬平方米，較2021年中期的2800萬平方米增加約460萬平方米，增長率為16.4%。

衛(wèi)歡對觀點新媒體表示，物管部分是一個很好拓展新興市場的平臺入口，初步判斷德信服務(wù)的買家基于新進企業(yè)大于區(qū)域已進駐企業(yè)擴張戰(zhàn)略需求。

其同時認為，目前出臺的“三支箭”契合今年整體市場加速洗牌的趨勢性，資本更傾向于優(yōu)質(zhì)房企，對于德信應該屬于間接利好。