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作者丨王迪

出品丨焦點財經

繼房企境內融資暖意頻現，曾經逐漸“喪失”的房企境外發債能力，也在得到努力修復。

近日，中國銀行宣布利用境內外市場資源，成功為龍湖集團提供“內保外貸”業務，該筆貸款規模為7億元，已于12月9日實現提款。龍湖成為此波“保內外貸”“吃螃蟹”的第一家房企。亦有市場消息稱，中國工商銀行擬為碧桂園提供“內保外貸”業務。

事實上，12月初，監管機構要求多家銀行向房企提供以國內資產做擔保的離岸貸款。有傳言稱，中國銀行、中國建設銀行、中國工商銀行和中國農業銀行將分別挑選幾家優質房企發放離岸貨款，用以償還海外債務，而旭輝控股、碧桂園、龍湖集團、美的置業和新城發展將成為首批5家獲得貨款資格的房企。

對此，有金融分析人士指出，“內保外貸”落地將有助于房企償還離岸債、緩解房企現金流壓力、提振市場信心、改善房企離岸市場信用環境，開拓優質房企境外融資渠道，亦有望扭轉全球投資者對中國房地產行業的悲觀預期。

資深業內人士張宏偉則對焦點財經表示，爆雷和沒有爆雷的待遇不一樣，龍湖沒有爆雷，境外資本市場還有信用，還可以這么操作，其他已經爆雷的房企很難，它們仍然面臨境外債務的到期壓力。

“‘內保外貸’不是解決房企海外債務問題的方式，因為給房企提供貸款的并不是海外銀行，對刺激海外投資者投資作用有限。”協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖在接受焦點財經采訪時指出，政策的初衷是想借此解決房企海外融資，但實際上對企業實際融資作用不大。因為如果房企本身在境內能融到錢，就可以通過自身能力歸還外匯，此種方式只是為房企提供外匯方便，并不是新的融資來源。

優質民營房企“首吃螃蟹”

曾經“富貴險中求”的房企們，一度因為規則的調整，“玩錢”技能失效。繼債券、信貸、股權“三箭”齊發之下，房企融資渠道逐漸變寬，此次讓優質民營房企龍湖試水境外債或許有示范作用。

據介紹，中國銀行本次貸款結構為中國銀行重慶分行為龍湖集團開立人民幣融資性保函，中銀香港以人民幣保函為擔保，為龍湖集團境外企業提供貸款融資，是中國銀行迅速貫徹落實人民銀行和銀保監會工作部署，執行銀企《戰略合作協議》安排，支持我國房地產市場平穩健康發展的重要舉措。

此前，根據銀行授信合作，銀行在“總對總”向優質房企提供意向性融資額度的同時，借助于境外市場幫助房企融資已是多元化服務的重要方向，就包括為房企提供離岸貸款。

金融機構為房企提供離岸貸款，主要通過“內保外貸”形式，即境內銀行為境內企業在境外注冊的附屬企業或參股投資企業提供擔保，由境外銀行給境外投資企業發放相應貸款。

據業內人士分析，中國銀行的長期離岸貸款，用于滿足龍湖集團境外流動性需要，有助于龍湖持續優化債務結構。龍湖獲得“保內外貸”釋放出一個信號，即監管機構有意修復中國房企在境外的信用形象，此舉不僅幫助房企如期兌付到期的美元債，也有望令境外融資渠道重回正軌。

事實上，龍湖確實有獲得“內保外貸”首例的資格。

基于穩健的流動性，龍湖此前曾多次提前贖回未到期的美元債。今年10月底，龍湖對外宣布，已經對其2023年上半年到期的境外到期銀團以及2023年4月到期的3億美金美元債做好了資金安排，并計劃對該兩筆債務進行提前償還。

此外，龍湖始終保持財務自律，債務結構安全。截至2022年上半年，龍湖連續六年保持“三道紅線”綠檔，一系列指標均維持行業內的較高水準。其中，現金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以內到期的短債占比約10.1%，平均融資成本僅3.99%。龍湖是少數獲得標普、穆迪、惠譽三大機構全投資級評級的優質房企，還是業內為數不多與全部六家大型國有商業銀行成為戰略合作伙伴的房企。

相比于年初國企及央企在融資上的先天優勢，民營企業曾一度體會到“夾縫”找錢的苦楚，許多民企也“喪失”了發債權。根據“三支箭”等融資路徑，率先在優質民營房企中落地，也是為夯實民營房企的市場信心，但是暴雷房企及優質房企獲得機會或會延續此前分化的趨勢。

分化仍在 “化債”任重道遠

雖然“內保外貸”正在讓房企境外融資呈現修復態勢，但是就目前來看，房企仍然面對境外償債壓力。

據財聯社根據中指院數據計算，目前房企存量債務規模2.67萬億元，其中海外債券余額1.23萬億元。2023年1-11月，房企海外債券到期3541.98億元，其中1、2、4月到期規模分別為568億元、556億元、435億元。

“1、2月肯定面臨兌付壓力，因為疫情放開了，這段時間是疫情高峰期，又遇到春節，12月沖業績的翹尾行情可能不及預期。1-2月市場狀態很難大幅度轉好，所以這段時間行業壓力還是很大。”張宏偉對焦點財經表示。

事實上，2022年以來，房地產行業經歷了暴雷、違約、裁員潮等“過山車”式的發展。目前已經有禹洲集團、陽光城、正榮地產、祥生控股、鴻坤偉業等宣告美元債違約。11月以來，面對美元債償債高峰，違約及尋求展期范圍又擴展至旭輝、中南建設、中梁控股等房企，中國房企在境外的信用形象不斷影響，房企境外融資渠道融資功能基本喪失。

僅就11月房企發債情況來看，據克而瑞研究數據顯示，11月房企發債194.2億元，環比減少33.7%，同比減少35%。此外，房企在境外資本市場表現仍然持續低迷。11月仍然沒有房企境外發債，這意味著已經連續兩月沒有房企發行境外債。

與此同時，在境內債方面，發行主體主要還停留在國企央企以及財務狀況較好的民營房企。

克而瑞數據顯示，11月發行債券的房企有11家，環比減少4家，發債主體集中在華潤置地、招商蛇口等國企央企以及龍湖等民營房企，其中，發債量最大的企業是華潤置地，發債總量達到113.96億元；從發債年限來看，首創城發發行的一筆11.2年的ABS期限最長。

至于如今網傳的其他將會進行“內保外貸”的旭輝控股、碧桂園、美的置業和新城發展什么時候落地，究竟又能發揮多大的行業帶動作用，尚需時間繼續觀察。