文/樂居財(cái)經(jīng)許淑敏

大熊（化名）是某房企投拓人員，這一年的工作量少了50%。他所在的房企，從去年下半年就已經(jīng)停止拿地，去年底架構(gòu)調(diào)整，投資部幾乎全部裁撤，僅剩幾個人留守。

他們雖然關(guān)注各個城市的土地掛牌信息，但也僅限于關(guān)注，畢竟沒有拿地指標(biāo)，工作內(nèi)容更多是處理手頭上的資產(chǎn)、疏通各方關(guān)系。

(相關(guān)資料圖)

最近政策暖風(fēng)頻吹，“三支箭”齊發(fā)，房企融資利好不斷，大熊說，這些資金最終指向“保交樓、保交付”，短時間內(nèi)難以促進(jìn)投資信心，沒有多余的資金。

但不能否認(rèn)，市場確實(shí)在發(fā)生改變。特別是集中供地出現(xiàn)常態(tài)化的傾向，各城市土地掛牌信息增多，這是比較明顯的信號。

自去年2月推出“集中供地”以來，22個試點(diǎn)城市采用的是全年三批次競拍的模式，而如今，土地出讓已經(jīng)不再限于“三批次”，趨于常態(tài)化。

無錫、蘇州、徐州等城市已經(jīng)完成了2022年第五批集中供地，而南京、北京等城市也發(fā)布了第五批集中供地的信息。甚至徐州、武漢已經(jīng)上線了第六批集中供地地塊，速度極快。

問及市場變化之后工作是否會有改善，大熊也只是感嘆：“大概就是暫時不會再裁員了吧，新拓土地還是比較謹(jǐn)慎。”

從目前看來，各地的土拍成交仍趨于低溫，冷熱分化較大，除了個別核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊以外，大部分地塊成交都要靠央國企、城投托底。之前土拍規(guī)則放松已經(jīng)無法帶來市場的變化，而“集中供地”規(guī)則逐漸放寬，或許能帶來一絲希望。

多輪“常態(tài)化”

變化是從今年初開始，多地陸續(xù)調(diào)整供地節(jié)奏，將土拍批次由3批調(diào)整為4批。9月份是個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，武漢首先宣布，將在9月、10月、11月繼續(xù)安排3個批次（第四、五、六批次）的集中供地，全年供地次數(shù)達(dá)到6批次。

而長沙更直接，成為第一個跳出“集中供地”的試點(diǎn)城市，宣布今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。

隨之，南昌也表達(dá)了退出“集中供地”的態(tài)度。10月底，江西省住建廳發(fā)布通知稱，將持續(xù)完善房地產(chǎn)政策，積極爭取國家有關(guān)部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出。

這些通知都引來了不少猜測，“集中供地”或?qū)⒅鸩饺∠貧w常態(tài)化土拍的節(jié)奏。

從落地來看，確實(shí)有這種趨勢。截止目前，無錫、蘇州、徐州等城市已經(jīng)完成了2022年第五批次集中供地，而武漢、南京、北京等城市也發(fā)布了第五批次集中供地的信息。甚至徐州已經(jīng)上線了第六批次集中供地地塊，速度較快。

樂居財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，這些急著推出五批次、六批次的城市，大部分都是往年熱度比較高的城市，并且以長三角區(qū)域?yàn)橹鳎热缣K州、徐州、無錫、南京，但今年土拍熱度不夠，普遍零溢價。

蘇州的急迫可以理解，作為新一線熱點(diǎn)城市的代表，向來是開發(fā)商搶地的熱門城市。但從今年的集中供地情況看，前三批集中供地平均溢價率還能維持在3%左右，而到了第四批集中供地，推出的18宗土地全都底價成交，十分冷清，陷入全年低谷。

蘇州第五批集中供地適時調(diào)整，推出了3宗工業(yè)園區(qū)核心地塊，其中2宗觸頂成交、1宗溢價成交，成功讓熱度回升。

尤其園區(qū)06號地塊開拍1分鐘內(nèi)，就出現(xiàn)了5組報(bào)價，這在當(dāng)前市場是難得一見的搶地場面。最終地塊啟動線下?lián)u號，招商、廈門建發(fā)、中海、華潤置地等四家入圍，由建發(fā)搖中，成交價15.67億元，成交樓面價約3.33萬/平方米，溢價率15%。

徐州也同樣境況，今年前幾批土拍基本為零溢價，每次只花幾分鐘就結(jié)束拍地。到了第五批集中供地，只用了4分鐘就火速成交21宗宅地，僅有老煙廠地塊溢價0.32%，而翠屏山VWO因無人報(bào)價流拍，可謂慘淡。

無錫甚至連后面幾批集中供地，都不見回暖跡象。第五批集中供地未實(shí)行預(yù)申請制，土地直接掛牌出讓，不確定性更大。最后14宗涉宅用地（包含2宗定銷）均底價成交，總計(jì)攬金224億元。

南京也在不斷調(diào)整土拍規(guī)則，適當(dāng)降低門檻。第三批集中供地，拿地前、拿地中規(guī)則基本不變，但拿地后未設(shè)置商品房毛坯限價，放松了商品房售價限制。

但熱度還是無法回升，南京第四批集中供地涼意明顯，打算發(fā)力第五批次集中供地，換種打法，供應(yīng)規(guī)模大幅上升，但均為低總價地塊。第五批次供地預(yù)計(jì)推出15宗地塊，總建筑規(guī)模約91.78萬平方米，起始總價僅56億元。

而武漢第五批集中供地在開拍前一晚，將10宗地的拍賣時間延后。最終12月8日，武漢第五批集中供地第一場拍賣活動，僅底價成交4宗涉宅用地，攬金24億元。

不同于其他城市，北京第四輪集中供地顯示回暖趨勢。克爾瑞分析稱，本輪北京土拍的整體溢價率不僅是今年最高的一輪，也是第四輪集中供地整體溢價率最高的城市。

主要是北京此輪土拍限制減少，兼顧剛性和改善性住房需求，大部分項(xiàng)目不設(shè)置“90/70”戶型限制要求，契合多樣化市場需求，再加上地塊本身價值足夠，熱度回升只是時間問題。

這可能就是“少量多次”供地目的所在，以更加契合市場的方式，吸引更多房企繼續(xù)投資，為土地市場注入信心。

低迷困境

即便放寬“集中供地”的要求，能夠在短時間內(nèi)回暖的城市也不多，僅有杭州、北京等熱度城市仍能保持熱度。但不管熱度是否回升，這些城市都需要盡快推出土地，以完成供地計(jì)劃，補(bǔ)充財(cái)政。

數(shù)據(jù)顯示，2021年，北京、南京、武漢、蘇州等城市賣地收入（經(jīng)營性用地）在全國城市排名均進(jìn)入前十，基本都超過1400億元。可以說，對于土地財(cái)政的依賴度不小。

對比可知，去年蘇州的三輪集中供地土地成交金額達(dá)到1113億元，而今年五輪集中供地下來，僅僅943億元。而北京，今年四輪集中供地?cái)埥鸪?615億元，仍低于去年三輪集中供地成交總金額1905億元。

土拍市場熱度降低，全年供地計(jì)劃難以完成。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年11月24日，22城計(jì)劃供應(yīng)商品住宅用地12875公頃，實(shí)際供應(yīng)土地面積7135公頃，供地計(jì)劃完成率僅55%。

房企拿地積極性不高，無法真正讓市場回溫。業(yè)內(nèi)表示，最近確實(shí)有政策來鼓勵和支持企業(yè)拿地，除了融資渠道放松，還有“集中供地”放松，但是房企拿地得有錢，并且得掙錢，現(xiàn)在房子賣不出去，房企回款艱難，根本沒錢拿地，這才是痛點(diǎn)。

問題又回到房企本身。自去年以來，不少房企已經(jīng)明確表示停止拿地，而繼續(xù)拿地的房企則以審慎的態(tài)度，只看核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊，非必要也不拿地。CRIC數(shù)據(jù)披露，2022年前11月來看，投資“暫停”的房企依然超過30家。

房企投資指標(biāo)一般與銷售回款掛鉤，拿地投資預(yù)算會根據(jù)銷售回款制定。在各地樓市持續(xù)探底的情況下，市場不明朗，投資自然也就擱淺。

2022年11月，重點(diǎn)30城成交面積環(huán)比下降了14%，同比跌幅擴(kuò)至30%。與此同時，TOP100房企單月銷售規(guī)模同比降低25.5%，持續(xù)低迷狀態(tài)。

大多數(shù)房企不再新拓土地，并以保守態(tài)度觀望市場。

因此看到，今年各城市拿地的房企，大部分都是央國企，或者各地的城投公司，他們都是以托底的目的出現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月，城投類公司在22城的集中供地中的拿地金額近9000億元，占總金額的28%，拿地幅數(shù)超過1000幅，占總幅數(shù)的38%。

下半年，財(cái)政部發(fā)布了限制城投平臺大規(guī)模托底拿地的政策，但政策效應(yīng)傳導(dǎo)，還需要時間。地方城投平臺依然還在拿地，像是無錫第五批集中供地，城投公司拿地比例竟然超過80%，比例之高。

而這樣的托底情況，顯然不可持續(xù)。地方城投財(cái)政資金有限，加之其操盤項(xiàng)目能力也有限，可能還會對未來樓市發(fā)展造成一定的負(fù)面影響。

另一邊，樓市放松政策不斷出爐，放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、公積金、稅費(fèi)減免、購房補(bǔ)貼等政策頻出，土地市場放松已是自然而然。

“地市”某種程度上決定了未來樓市的走向。集中供地節(jié)奏轉(zhuǎn)向、尋求土拍回溫，正是為了轉(zhuǎn)變購房者對于樓市預(yù)期的看法。

松緊“風(fēng)向標(biāo)”

自去年2月推出“集中供地”以來，22個試點(diǎn)城市開啟全年3批次競拍的模式，土拍市場僅在去年首批集中供地之時掀起過“高熱度”，此后隨著房企融資受阻、流動性壓力驟增等多種情況出現(xiàn)，土地市場降溫明顯，底價成交、流拍頻出。

2021年首批集中供地的時候，甚至頻頻出現(xiàn)房企多馬甲搶地的現(xiàn)象，可見熱度之高。當(dāng)時，22城首批集中供地中，土地出讓金總額10705億元，綜合溢價率高達(dá)15%，與之后的土拍驟冷形成鮮明對比。

2021年第二批集中供地，22城土地出讓金總額僅6441億元，綜合溢價率跌至4%。市場轉(zhuǎn)冷與房企陷入融資困難相關(guān)，也正是那個時候開始，行業(yè)進(jìn)入下行周期。

此后2021年第三批集中供地，多城對土拍規(guī)則作出了一些調(diào)整與優(yōu)化，放松對競買資格、地塊起拍價、土地款支付周期等要求，以期市場回溫。當(dāng)時，無錫、蘇州等城市均下調(diào)了保證金比例，而杭州、蘇州等城市放寬了土地出讓金的支付條件，允許開發(fā)商“分期付款”等。

這些方式一定程度上緩解了房企投資的資金壓力，但解決不了根本問題，土拍市場依然延續(xù)著冷清的狀態(tài)。

集中供地的初衷，是為了讓土地市場回歸常態(tài)，遏制地價虛高的現(xiàn)象，從而平抑房價。如今各地的土地市場大都以底價成交，只有少部分優(yōu)質(zhì)地塊存在溢價，未來房價水平會趨向穩(wěn)定，目的基本達(dá)成。

而當(dāng)前亟需解決的問題是房企拿地積極性，看不到更多利益空間，房企投資熱情消退。因而適時放松“集中供地”，靈活調(diào)整，可以促進(jìn)市場良性發(fā)展。

之前土拍規(guī)則放松已經(jīng)無法帶來市場的變化，而“集中供地”逐漸放寬，或許能帶來一絲希望。這意味著未來房價上漲預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，購房者信心將提升，房企亦有動力進(jìn)行投資。

盡管當(dāng)下銷售端仍不樂觀，市場信心未真正恢復(fù)，但從最近房企融資放松、土地端逐漸回歸常態(tài)的信號看來，過一段時間，銷售端或許會出現(xiàn)改善的跡象。