文/樂居財(cái)經(jīng)嚴(yán)明會(huì)

(資料圖片僅供參考)

在融資收緊的大環(huán)境下，房企違約已算不上一件新鮮事。如今，在融資通道打開的情況下，仍有房企未能避免違約。

近日，俊發(fā)地產(chǎn)公告稱，由于宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融環(huán)境等不利因素影響，預(yù)計(jì)無(wú)法償付“HKJFPC1112/24/22”到期票據(jù)的未償本金及應(yīng)付利息。

該筆票據(jù)發(fā)行于2020年，存續(xù)規(guī)模2.37億美元，票息11%，已于2022年12月24日到期，目前處于實(shí)質(zhì)性違約狀態(tài)。俊發(fā)地產(chǎn)表示，一直在與債權(quán)人溝通，探討再融資或任何其他可行方案，以尋求解決目前情況的辦法。

實(shí)際上，今年7月，俊發(fā)地產(chǎn)未支付該票據(jù)的1303.5萬(wàn)美元利息，已經(jīng)構(gòu)成違約。

從昆明起家的俊發(fā)集團(tuán)有著“云南王”稱號(hào)，多年來(lái)在云南市占率第一，但去年下半年開始，俊發(fā)的流動(dòng)性危機(jī)就已顯現(xiàn)。

去年10月，有關(guān)俊發(fā)裁員的消息流出，人員幾乎涉及所有的業(yè)務(wù)條線，部分地區(qū)的員工幾乎全部被裁完。隨后，又曝出大灣區(qū)總部撤場(chǎng)消息。

信托逾期

今年2月28日，惠譽(yù)將俊發(fā)地產(chǎn)的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)從“B+”下調(diào)至“B-”，展望“負(fù)面；同時(shí)，還將俊發(fā)地產(chǎn)的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)以及PowerBestGlobalInvestmentsLimited的未償債券評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B-”，回收率評(píng)級(jí)“RR4”。

對(duì)此，俊發(fā)直接回懟，表示“公司評(píng)級(jí)下滑是普遍現(xiàn)象”、“自己不存在兌付壓力，目前按時(shí)償付本息”。

但一個(gè)月之后，俊發(fā)集團(tuán)子公司地產(chǎn)項(xiàng)目信托產(chǎn)品便尋求展期。為了展期成功，俊發(fā)還將延期一年內(nèi)的收益上浮1%；與此同時(shí)，還追加了抵押增信措施，云南俊發(fā)鑫峰房地產(chǎn)追加位于云南省昆明市的三宗土地使用權(quán)作為信托計(jì)劃抵押物，面積合計(jì)8.05萬(wàn)方，貨值14.23億，預(yù)評(píng)估價(jià)值1.523億。

最終，俊發(fā)地產(chǎn)到期的2.19億信托貸款未兌付，且展期方案未獲通過(guò)，基本宣告暴雷。該筆貸款為中建投信托2020年10月發(fā)放，期限18個(gè)月，到期日為2022年4月23日，相關(guān)的信托計(jì)劃為“中建投信托·安泉560號(hào)”。

4月23日，俊發(fā)旗下公司“云南瑞玖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”發(fā)布了一則延長(zhǎng)期說(shuō)明，宣布中建投信托.安泉560號(hào)（俊發(fā)林泉雅苑）集合資金信托計(jì)劃自動(dòng)進(jìn)入6個(gè)月延長(zhǎng)期，至2022年10月23日止。

隨后沒多久，俊發(fā)便召開了溝通會(huì)。會(huì)上，俊發(fā)集團(tuán)創(chuàng)始人李俊表示，中建投6個(gè)月寬限期的展期信托因未能及時(shí)溝通導(dǎo)致沒能通過(guò)，而現(xiàn)在信托方已經(jīng)同意。

同時(shí)，李俊稱表示，俊發(fā)集團(tuán)正在和多家大型央企、國(guó)企對(duì)接項(xiàng)目合作、資產(chǎn)處置等事宜，預(yù)計(jì)將回籠上百億資金，回籠的資金足夠覆蓋今年所有的工程支付和還本付息。

5月，俊發(fā)就將昆明市新螺螄灣2宗合計(jì)面積約161.23畝的住宅地轉(zhuǎn)讓，合計(jì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格約26.66億元。

債務(wù)壓力

云南是俊發(fā)的重倉(cāng)之地，在云南之外，俊發(fā)還將業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)大至大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、華中、西南四個(gè)區(qū)域的上海、佛山、廣州、西安等14個(gè)城市，隨之而來(lái)的還有負(fù)債的上升。

截至2022年6月末，俊發(fā)集團(tuán)的總資產(chǎn)為1534.26億元，總負(fù)債1227.61億元，凈資產(chǎn)306.65億元，資產(chǎn)負(fù)債率80.01%。其中，流動(dòng)負(fù)債約為1009億元，占比超82%，其中一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債232.34億元，而期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅約24.56億元。

境內(nèi)債方面，主要由俊發(fā)地產(chǎn)全資子公司俊發(fā)集團(tuán)有限公司發(fā)行，目前存續(xù)債券兩只，存續(xù)規(guī)模40億元。其中一筆于2022年10月的到期債務(wù)“18俊發(fā)01”，本金展期兩年方案獲通過(guò)，逾期利息1.6億元。

尚未完成上市的俊發(fā)，信托融資是其資金來(lái)源的重要組成部分。在融資渠道收緊情況下，俊發(fā)開始頻繁借信托“輸血”。

2020年俊發(fā)與中鐵信托、平安信托、中建投信托發(fā)售多個(gè)產(chǎn)品，募資額在3億-4億間，如平安信托佳園400號(hào)集合資金信托募集3.9億；2020年6月，俊發(fā)集團(tuán)通過(guò)中鐵信托成立銀杏2023期俊發(fā)春城一期項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃，產(chǎn)品規(guī)模4.4億元，募集資金主要投入俊發(fā)海東俊園三期19-4地塊。

2020年以來(lái)，俊發(fā)集團(tuán)籌資性現(xiàn)金流均呈現(xiàn)凈流出狀態(tài)，2020-2022年中該指標(biāo)分別為-26.57億、-87.63億以及-43.5億元，再融資壓力較大。

同時(shí)，其銷售情況也不容樂觀。過(guò)去三年，俊發(fā)的銷售金額分別為582.4億元，670.1億元、530億元，一直未完成之前制定的千億目標(biāo)。

今年上半年，俊發(fā)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收63.2億元，同比下滑27.77%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-18.87億元，出現(xiàn)首次虧損。