(資料圖片僅供參考)
作者:廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉
NO. 1|壹
當下,修復信心和預期,比什么都重要!
近期,央行、銀保監、住建部等密集施策,重點就是提振市場的信心和預期。2022年樓市差,直接原因就是信心不足、預期悲觀,這導致樓市交易量回到2015年。但是,比交易下跌更可怕的是——“板結”,也就是信心不足、預期不振與房價下跌、交易情緒慘淡的惡性循環。
我們先看二手房交易這個指標!
數據來源:wind
上表是各城市二手住房/新房的比例。2022年,這幾個重要城市,二手房/新房的比例都創新低了。這是個大問題,二手住房交易不活躍,是整個樓市循環不暢,甚至出現“板結”的表征。二手房交易往往是“連環單”,一套二手房交易,往往牽扯著2套及更多的房子交易。
其中,既有新上車的,也有換房的;既能帶動存量房交易,還能帶動新房交易。這樣的樓市是健康的、可持續的。二手房交易不活躍,有幾種可能性:一是有錢人買多套房;二是沒錢的人買不起,或對房子不滿意(老破小);三是“賣房難”,手上的房子賣不出去或交易周期長。
不過,樓市火熱的2016-2020年,二手房交易頻率很高。當時,不僅是新興產業(比如互聯網),打工人集聚的建筑、地產、物流等也很興旺,大家對前景很樂觀;另外,周圍的人都在買房,有很強的帶動效應;而且,當時房價也在快速上漲,買房有強大的財富效應。
因此,即便那時按揭利率在5%以上,擋不住加杠桿買房的熱情。有房的要換房,沒房的要上車;城市本地人買房,打工人也買房,有多套房的還要再來一套。整個樓市,一派欣欣向榮!
2021年以后,二手房活躍的局面突然逆轉。總結看有三個催化因素:一是疫情不間斷的沖擊下,大家的實際收入、收入預期,變得悲觀;二是大力整治資本運作型的高收入行業(地產、金融、互聯網、資本平臺),機關開始降薪水;三是2021年樓市長效機制落地,房價不再上漲。簡單來說,就是不允許過去那種野蠻的加杠桿了,不允許社會資金70%流入地產了。
NO. 2|貳
這時候,邏輯開始變了:
首先,房貸利率很高,即便首套房,利率也要4.1%,但保本理財利率還不到3%。試想,高成本負債,買一項未來價格可能要下跌的資產,這能劃算嗎?所以,很多人不僅不買房,提前還貸。
其次,對于剛需上車或換房的人來說,由于收入不再支撐,對樓市不再樂觀,即便有買房的計劃,也要擱置一下了。所以,據央行2022年四季度調查顯示,僅有16.9%的人有買房計劃。
最后,2016-2021年買房的,特別是2020年疫情后沖進樓市的,現在來看,都是背鍋俠。近期,聽到的消息,要么是房企暴雷,要么是某親朋好友掛牌的房子賣不出去,要么是某地房價大跌。這時候,買房的示范效應、從眾效應,都反過來了,變成了悲觀和信心不足的傳染效應。
我們知道,2016-2021年是房地產狂飆突進的6年,這六年總共賣了近90億平米的商品住房,加上居住性質的公寓,差不多100億平米,約占到存量住房的近1/3。這六年,借助“棚改”、去庫存、城鎮化大發展、都市圈繪畫、加杠桿等多方利好,房價在第一次全國大范圍上漲。
這6年,最廣泛人群(包括農民工)被卷入到商品房中。
NO. 3|叁
這兩年,可謂形勢突變。不管是收入水平、工作預期,還是房價走勢,似乎在突然間就逆轉了。于是,房產交易變得索然無味。問題是,房子交易的體量、價格,都已經被抬到了歷史的峰值。交易頻率驟降,虛高的房價(不管其間是否有泡沫)開啟“慢撒氣”的過程。
2022年,新房交易量跌回2015年的水平。全年交易金額大概在13.3萬億元左右,成交面積約13.6億平米左右。其實,如果把“工抵房”扣掉,實際成交金額更低。更重要的是,量價依然在云端的存量地產,正面臨著一個困局,即巨大的交易摩擦、慘淡的交易情緒導致房價陰跌。
不加干涉,房價和交易情緒“慢撒氣”的過程會愈演愈烈。也就是,房價陰跌,交易對手越來越少,要么賣不出去,要么大幅度降價才能賣出去,這又會形成進一步下跌的預期。這樣下去,房子無法循環了,交易的摩擦和主力越來越大,樓市開始“板結”,真正成為不動產了。
當下,樓市掉入到“失靈”的陷阱,越是降價,越是交易情緒低落,房子就越難以成交。反過來,又會導致情緒更加悲觀,越來越多的業主把房子掛牌出售。于是,二線城市2021年初二手房掛牌量還在“10萬套+”,現在已上升到“20萬套+”,形成了巨大的堰塞湖。
圖:兩年時間(2020-2022年11月)50城二手房掛牌增長超過60%
(單位:萬套)
同時,這種局面下,不動產“金融加速器”的效應也開始逆轉,信貸緊縮的問題越來越嚴重。即便央行不斷寬松,但實體經濟信用需求的積極性還是很弱。央行2022年第四季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示,貸款總體需求指數為59.5%,比上年同期下降了8.2個百分點。
NO. 4|肆
近日,央行、銀保監推出“首套房利率動態調整機制”,新房價格同環比連跌3月的城市,未來首套房按揭利率可不設下限。70城里面有38個城市符合這一標準。詳看這38個城市,其實很多城市已陰跌了1-2年了,其中不乏一些熱點城市。如果看二手房,陰跌的城市更多。
房價下跌城市,按揭利率不設下限,目的是形成巨大的“利率差”,將“板結”的樓市沉積液攪動起來。假設新發放的按揭利率為3.5%,而過去六年交易的房子,按揭利率多在5%以上,這樣就形成了至少1.5個百分點的利率差,100萬的按揭貸款能節約下近1000元的月供。
當然,這一招只是需求端復蘇一攬子政策中的一條。2023年,需求端復蘇是樓市政策的重點,管理層會進行各種政策疊加,不斷釋放新政利好,直至樓市需求端能真正穩定下來。顯然,只有需求端復蘇了,開發商的造血功能才能修復,資產負債表才能修復;只有需求端復蘇了,“保交樓”才有可投入的后續資金;只有需求端復蘇了,消費和內需才能真正起來。
需求端復蘇,一個表征就是存量房屋置換的需求會活躍起來,也就是賣小買大、賣舊買新、添丁置換等。近年來,改善需求已經占到70%的比例。除了一部分買二套或多套的需求,大部分需求還得靠房子騰挪,即賣掉手上的房子,置換更好的房子,利率不設下限就是一個引子。
極低的利率水平下,再加上需求端其他優惠,業主有換房的內在激勵(可以置換到更低利率),新市民、年輕人、無房戶有買房的內在激勵,因為房價已下跌了一個臺階(多數城市房價下跌20%-30%),而且利率足夠低了。這樣,手上的二手房有人買,換房的門檻就降低了。
這樣,樓市就能循環起來了,剛需上車、置換升級,同時也會帶動存量房和新房的銷售循環,房屋裝飾裝修、家具家電等,房地產的支柱地位就能彰顯出來。同時,更重要的是,通過交易的良性循環,止住房價下跌的走勢。需求端要穩定,有多個前提,最重要的是“房價止跌”。
因為,2016-2021年的火熱,就是房價帶起來的!現在也一樣,央行銀保監推出“首套房利率動態調整機制”,也就是為了對沖房價下跌。
當然,還有大家對未來的收入和工作的預期好轉,這是個艱難的話題!
總之,樓市復蘇就是一個系統工程了。當然,一攬子紓困、擴內需的政策措施也在路上。總的來講,2016-2021上半年那種空前的樓市繁榮,是各種利好因素疊加在一起的結果。現在,這些利好很多不在了、今非昔比或再也回不來了。比如,棚改、去庫存、加杠桿等;比如,那些年很多行業異常繁榮,不僅提供了充足的首付,也讓大家對未來的信心極度樂觀。
所以,樓市的穩定,就變得異常艱難。
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