(資料圖)

氣憤，這兩天看到位于福田區(qū)福沙路中洲灣迎海的騷操作，真的讓英雄驚掉了下巴。

有讀者反映，看房可以提前交誠(chéng)意金鎖房。

本來(lái)下午在準(zhǔn)備看盤的時(shí)候，微信頭像閃了，點(diǎn)開一看的時(shí)候，英雄心里狠狠地沉了一下。

一位讀者朋友給英雄發(fā)消息說(shuō)看了中洲灣迎海，還交了錢。

但是作為新房，還沒備案就已經(jīng)開始收誠(chéng)意金，這不合邏輯。

現(xiàn)在價(jià)格還沒有經(jīng)過(guò)備案，就已經(jīng)看到很多提前交錢鎖房的消息滿天飛。

因?yàn)樵诓煌馁I房群基本都能看到“給100萬(wàn)還可以直接鎖房”的消息，連具體價(jià)格也已經(jīng)放出。

而且鯊魚還看到有人沖著價(jià)格便宜，已經(jīng)購(gòu)房成功，買了中洲灣迎海的高樓層看海戶型，剛好1KW三房。

帶著疑問(wèn)，英雄特意電話聯(lián)系了中洲灣迎海的營(yíng)銷中心核實(shí)了一番，順便幫這位讀者朋友探探風(fēng)，到底是個(gè)什么情況。

得到的反饋，著實(shí)為已經(jīng)交了錢的客戶，捏了一把汗。

而案場(chǎng)銷售回復(fù)有兩個(gè)重點(diǎn)：第一6.6萬(wàn)/平起的價(jià)格不知道從哪里來(lái)；第二項(xiàng)目以住建局備案平臺(tái)備案價(jià)為準(zhǔn)。

這樣一來(lái)，已經(jīng)交錢的讀者朋友，買房的風(fēng)險(xiǎn)就太大了。

有人交了誠(chéng)意金是真的，有人購(gòu)房成功也是真的， 所以在這里，鯊魚替廣大購(gòu)房者問(wèn)中洲灣迎海問(wèn)幾個(gè)問(wèn)題：

1、備案價(jià)還沒出來(lái)就已經(jīng)知道價(jià)格，還能肆無(wú)忌憚地通過(guò)這么多自媒體宣傳，還有沒有合規(guī)意識(shí)？

2、沒備案，沒開盤就已經(jīng)有人購(gòu)房成功，難道中洲灣迎?？梢猿蔀樯钲诘谝粋€(gè)不用搖號(hào)的新房？是誰(shuí)給的特權(quán)？

3、提前收取誠(chéng)意金的合規(guī)性根據(jù)的是什么？為什么誠(chéng)意金的錢是進(jìn)公司賬戶而不是進(jìn)監(jiān)管賬戶？

4、將來(lái)備案價(jià)正式推出，搖號(hào)正式啟動(dòng)，已經(jīng)交錢的客戶沒有選到自己想要的房源，敢問(wèn)提前收取的誠(chéng)意金如何收?qǐng)?？廣大購(gòu)房者的權(quán)益，到底誰(shuí)來(lái)保障？

5、中洲到底把購(gòu)房者的權(quán)益放哪了？

對(duì)已經(jīng)交了錢的購(gòu)房者而言，項(xiàng)目要到2025年年底才能交房，能不能如期拿到備案都還兩說(shuō)。

既然中洲灣迎海官方都已經(jīng)否認(rèn)6.6萬(wàn)/平起的價(jià)格，否認(rèn)已經(jīng)開盤，那么廣大買房人就要注意了，交出去的鎖房錢，是不是到了中洲灣迎海的官方手上，就算交到中洲灣迎海官方的手里，沒有進(jìn)入監(jiān)管賬戶，也要警惕。

多少新房到預(yù)售資金不翼而飛，最后導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾的。

否則也不排除上百萬(wàn)的誠(chéng)意金就這么打水漂的可能?。。?/STRONG>

雖然中洲灣迎海官方否認(rèn)了6.6萬(wàn)/平起的價(jià)格，但不得不說(shuō)，這把營(yíng)銷已經(jīng)做到位。

市場(chǎng)這池水，已經(jīng)被中洲灣迎海搞得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

一次性付款9折，按揭9.2折，不僅打折送物業(yè)、帶精裝，還搞提前鎖房這種操作，這可是妥妥看海景的大平層，福田的位置。

如今卻喊出了龍華價(jià)，這讓同區(qū)的富通九曜公館、加福華爾登府邸、灣尚庭璽家園以及中信城開紅樹灣怎么賣？

如果連福田也沒撐住，說(shuō)明其他區(qū)的項(xiàng)目，真的怎么也高傲不起來(lái)了，尤其是龍華。

大部分126-128平戶型吹風(fēng)只要7-8萬(wàn)/平（開盤折后價(jià)區(qū)間），這真的卷得連隔壁老王都要搖頭。

雖然項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本和一期持平，但是架不住成功認(rèn)購(gòu)享受額外的贈(zèng)送兩年物業(yè)費(fèi)、折扣給到9字頭，還帶裝修啊。

只能說(shuō)，中洲灣迎海這場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)，真是把龍華的新房給死死地壓制住了。

所以如果中洲灣迎海開年都賣不好，接下來(lái)的一年，龍華深圳北周邊新房、紅山的二手房都要謹(jǐn)慎開盤了。

不過(guò)，這么操作，主要也還是看市場(chǎng)行情。

一方面二手房市場(chǎng)還沒看到太多的起色。

1月1—8號(hào)，深圳一手住宅成交524套，二手住宅成交442套，而去年12月1—5號(hào)，深圳一手住宅成交363套，二手住宅成交295套。

兩個(gè)成交時(shí)間段，二手房每天成交套數(shù)也都差不多。

另一方面，競(jìng)品也在悄悄搶客。

前海限價(jià)最低（9.2萬(wàn)/平）的新盤深業(yè)云海灣已經(jīng)在兇猛蓄客，官方戶型圖已經(jīng)曝光，展廳也放出消息準(zhǔn)備開放。而位置在水圍的灣尚駿璽也預(yù)計(jì)要入市，已經(jīng)在官方的一季度供應(yīng)計(jì)劃表當(dāng)中。

其實(shí)，就算中洲灣迎海官方真按市場(chǎng)吹風(fēng)的價(jià)格開盤了，也不見得2000-3000資金實(shí)力的買家會(huì)完全買賬。

1、價(jià)格只是看上去便宜，實(shí)際上得房率低，價(jià)格被無(wú)形拉升。

126平戶型，實(shí)用面積只有70%左右。

而260平的大戶型，真實(shí)得房后的價(jià)格算下并沒有市場(chǎng)宣傳的這么便宜。

這樣的戶型，估計(jì)兩三千萬(wàn)級(jí)別的買家很難接受， 與其選擇這樣的戶型，倒不如直接選擇主流豪宅區(qū)的二手。

2、容積率也不敢恭維。小區(qū)沒有地面花園，只有光禿禿的兩棟住宅，一棟54層，另一棟61層。容積率/規(guī)定容積率高達(dá)7.86/7.39。

3、戶型也做得不如人意。

126平的實(shí)際面積還比不上深圳很多次新80多平的房子。

126/260平戶型內(nèi)部，剪力墻就占用了不少面積，后期要做戶型調(diào)整改造，也不容易。

4、噪音也忽視不了。旁邊的學(xué)校+京港澳高速帶來(lái)的噪音，可能只有裝上隔音玻璃才會(huì)好一點(diǎn)。

而且周邊有舊改，項(xiàng)目的四期就在建設(shè)中，至少還要多忍受幾年“當(dāng)當(dāng)當(dāng)”的改造噪音。

自住最近幾年相信不會(huì)太安靜。

5、不是所有戶型都有景觀。

比如5層以下的低樓層不僅看不到海，還被周邊樓體遮擋，就算沒有周邊樓體遮擋，看到的也是大片農(nóng)民房。

6、學(xué)校披著名校集團(tuán)外衣，實(shí)際就是個(gè)掛牌貨。原來(lái)是上沙中小學(xué)，掛牌紅嶺集團(tuán)后，變身為紅嶺實(shí)驗(yàn)學(xué)校中、小學(xué)部。

7、前一期曾經(jīng)鬧過(guò)維權(quán)。2021年12月有一期業(yè)主反映，車位縮水，買了房沒法停車，開發(fā)商有虛假宣傳嫌疑。車位比低至1:0.4，和開發(fā)商原先承諾的不低于1:1存在較大差距。

當(dāng)然了，項(xiàng)目也有不少可取之處。

1、總的來(lái)說(shuō)，位置、戶型朝向、商業(yè)、景觀等要比同地段的灣尚庭璽，中信城開紅樹灣的好一些。

2、景觀不錯(cuò)，南鄰紅樹林自然保護(hù)區(qū)，北瞰高爾夫球場(chǎng)、福田CBD建筑群，西望深圳灣濱海休閑帶，大戶型的高層景觀確實(shí)一絕。

3、配套比較齊全，工作和生活方便。

項(xiàng)目自帶了16萬(wàn)平商業(yè)，周邊學(xué)校掛牌紅嶺集團(tuán)就在樓下，距離上沙地鐵站A出口步行約700米。去福田的會(huì)展中心、崗廈被CBD都方便。

4、超大戶型比較稀缺。260平的海景大平層，在福田比較少有，而且這個(gè)戶型基本也是小區(qū)的樓王位置。

5、折后價(jià)格有優(yōu)勢(shì)。

據(jù)讀者反饋，項(xiàng)目好幾個(gè)戶型已經(jīng)被提前預(yù)定了，尤其是03戶型，而且鯊魚已經(jīng)收到不下三位讀者朋友的消息，說(shuō)是已經(jīng)付款買了這個(gè)項(xiàng)目。

不得不說(shuō)，中洲灣迎海這波營(yíng)銷玩得是真的溜。