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專家建議，除引導銀行適度降低存量房貸利率外，還可以降息以降低銀行負債成本，降低居民房貸負擔，解決居民提前還款難問題。

提前還貸，最近成為不少“房奴”的“老大難”問題。2月以來，有關(guān)“提前還房貸要排到4月”“年輕人報復性還房貸”“提前還貸比借錢難”等話題頻頻登上熱搜。

記者發(fā)現(xiàn)，從去年蔓延至今的提前還貸潮越演越烈，已然從個人理財方式變成還貸者與銀行之間的推拉，有的銀行關(guān)閉線上預約渠道，有的銀行則需排隊等候幾個月。

有市民想提前還清余下的房貸，竟然被不法分子欺騙。這些人正是利用受害人急于還貸卻找尋不到正規(guī)途徑的迫切心理，引誘受害人入局。

在社交平臺上，有提前還貸者分享了成功提前還貸的一套“對付銀行的流程”：先打銀行客服熱線投訴，再打12378（銀行保險消費者投訴維權(quán)熱線），最后還可以撥打12345（政務服務便民熱線）。

提前還貸為何會這么難？銀行如何看待這波提前還貸潮？

“求助”監(jiān)管投訴熱線

解解（化名）兩天前用小紅書賬號“摸魚的解解”發(fā)布了自己提前還貸的經(jīng)歷，僅一天內(nèi)，該帖子就獲得了破百的點贊。“這在小紅書并不常見。”她發(fā)現(xiàn)，提前還貸的話題最近火了，即使是一個玩笑類的調(diào)侃都能在短時間內(nèi)獲得破十萬的瀏覽量。

有多少人遭遇提前還貸難的困境？兔年開工以來，有關(guān)提前還貸難的話題屢上熱搜，記者發(fā)現(xiàn)，這波從去年下半年開始的提前還貸潮愈演愈烈。

“歷時40天，提前還貸成功”“現(xiàn)在提前還款排到11月了”……由于銀行的條條框框限制太多，記者發(fā)現(xiàn)，有的還貸者在多次與銀行交涉后，總結(jié)出了一套“對付銀行的流程”：先打銀行客服熱線投訴，如果沒有效果，就再撥打銀保監(jiān)會設(shè)立的銀行保險消費者投訴維權(quán)熱線12378投訴，最后還可以撥打政務服務便民熱線12345咨詢當?shù)劂y保監(jiān)局。

據(jù)解解反映，這種方式十分有效。在撥通銀保監(jiān)機構(gòu)的電話前，銀行工作人員百般推辭她提前還貸的要求。“說沒額度，說我人在外地，需要找人授權(quán)拿著委托書去銀行辦，才能排上隊。”

難道金融機構(gòu)的辦事方式如此不靈活？作為金融從業(yè)人士，解解感受到的是銀行工作人員的糊弄和拖延，其實除了本人線下辦理，還可以線上授權(quán)，或者郵寄材料本人簽字，但是工作人員并未告知，甚至最后“冷暴力”不回應。

“我是一名金融從業(yè)者，我了解投訴會給銀行支行乃至個別員工多大的壓力，所以我一開始也不想采取這么極端的方式。”李華（化名）對記者無奈地表示，在經(jīng)歷了銀行出爾反爾，把他提前還貸的訴求拖延了兩個月后，李華還是撥通了投訴電話。

其他網(wǎng)友也分享了通過向監(jiān)管部門投訴解決還貸難問題的經(jīng)歷。一位網(wǎng)友曬出打了“上百次”12378熱線的截圖，在接通后拒絕轉(zhuǎn)接到當?shù)赝对V熱線，堅持要求銀監(jiān)會受理，翌日便收到了銀行支行的電話：“他們通知有提前還貸額度了，可以給我預約到半個月后扣款，而且也收到了銀保監(jiān)會的短信。我個人觀點是向銀保監(jiān)會投訴更加有效，銀行工作人員立刻幫我把提前還貸時間提前了。”

“維權(quán)熱線并不好打通，自動掛斷后接著打，這么重復了十幾次后，我的電話終于接通了。”解解透露，在監(jiān)管部門受理的投訴公單送到銀行支行后，一周內(nèi)扣款了，在40多天的拉鋸戰(zhàn)后她終于提前還貸。

對銀行影響有多大

設(shè)置不必要的門檻，不主動為提前還貸者提供便利，銀行此舉的原因是什么？“我想銀行應該是面對很大的保住房貸的壓力。”解解從金融從業(yè)者的角度分析。

那么，從去年蔓延至今的提前還貸潮對銀行的影響究竟有多大？

從數(shù)據(jù)中或能窺見答案。央行2022年四季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告顯示：截至2022年末，房地產(chǎn)貸款余額為53.16萬億元，同比僅增長1.5%，比上年末增速低了6.5個百分點。其中，個人住房貸款余額38.8萬億元，同比僅增1.2%，增速比上年末低10個百分點。

從各家銀行披露的貸款數(shù)據(jù)來看，也能看出去年個人房貸增長乏力，而房貸占比較高的國有六大行受提前還貸潮的影響更大。從截至2022年上半年的數(shù)據(jù)來看，國有銀行個人住房貸款在全行貸款中的占比遠高于股份制銀行，其中占比最高的是郵儲銀行(行情601658,診股)，達到33.19%；建行緊隨其后，占比為31.78%；工行、農(nóng)行和中行的占比也突破了28%。而對比2021年末的數(shù)據(jù)，各行的個人住房貸款占比已經(jīng)有所下降。而股份行中，中信銀行(行情601998,診股)、招商銀行(行情600036,診股)和興業(yè)銀行(行情601166,診股)的個人住房貸款占比較高，均突破20%。

“提前還貸對銀行來說，就是相關(guān)業(yè)務規(guī)模的收縮。”銀行內(nèi)部人士在接受記者采訪時表示，相關(guān)業(yè)務越大，受影響面也越大，但也要具體分析。

光大銀行(行情601818,診股)金融市場部宏觀研究員周茂華對《國際金融報》記者指出，短期內(nèi)大量提前還貸的情況會使銀行面臨些許壓力。“由于房貸能為銀行提供穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。對銀行來說，提前還房貸加快資金回籠，拓展房貸空間，但也損失未來較高的利率收益，并且如果短期內(nèi)出現(xiàn)較多提前還房貸情況，銀行就面臨短期難以找到類似優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)匹配，機會成本上升。”

銀行的收入主要來自利息，而利息收入中，很大一部分來自房貸業(yè)務。之前貸出去的房貸被提前還貸抵消，真正能夠產(chǎn)生利息收入的有效貸款下降，導致利息收入下降。以農(nóng)業(yè)銀行(行情601288,診股)為例，利息收入占營收比重達到75%以上。而利息收入中，很大一部分來自房貸業(yè)務。根據(jù)截至去年9月的凈息差來看，在房貸業(yè)務占比相對較高的國有大行和股份行中，2022年上半年，農(nóng)行和郵儲銀行的凈息差均收窄10個基點（BP），工行、建行和交行分別下滑9BP、4BP和2BP。

針對提前還貸現(xiàn)象，工商銀行(行情601398,診股)副行長鄭國雨在2022年中期業(yè)績發(fā)布會上表示，少數(shù)按揭客戶出于調(diào)整家庭資產(chǎn)負債表的需要，確實存在提前還款的情況，“但和往年相比，其實這種趨勢并不十分明顯”。據(jù)了解，工商銀行去年上半年按揭客戶貸款共計收回約3800億元，其中提前還款2600億元，相比上年增長300億元，但是該行2022年的貸款余額和上年相比多了10%，所以實際上沒有特別明顯的變化。

避免提前還貸“掉坑”

一方想要提前還貸，一方推辭拖延，消費者和銀行之間究竟誰對誰錯？

對于最近涌現(xiàn)的提前還貸潮，房產(chǎn)律師王玉臣表示，《民法典》第五百三十條規(guī)定：債權(quán)人可以拒絕債務人提前履行債務，但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務人提前履行債務給債權(quán)人增加的費用，由債務人負擔。“所以如果提前還貸不損害銀行的利益，銀行是無權(quán)拒絕的。”

面對申請?zhí)崆斑€房貸的客戶，銀行是否可以收取違約金或補償金？王玉臣認為，除了看相關(guān)法律規(guī)定外，還要注意看雙方的協(xié)議約定，很多情況下是以雙方貸款協(xié)議約定為準。如果不符合相關(guān)法律規(guī)定，又沒有相關(guān)的協(xié)議約定，則銀行就無權(quán)單方要求收取補償金或違約金。

而招聯(lián)金融首席研究員董希淼認為，提前還款是對原借款合同約定的貸款金額或貸款期限的變更，不是借款人單方面的權(quán)利，的確需要借貸雙方協(xié)商一致。

“部分銀行在借款合同約定符合條件的提前還款不收取違約金，但應提前進行申請。這里是‘申請’，并不是所有申請都會獲得銀行同意。”董希淼表示。

由于近期提前還貸難問題突出，黑中介等灰色地帶滋生，其中衍生出不少騙局。根據(jù)渝中發(fā)布的消息，近日就有一市民想提前還清余下的貸款金額，因為未找到官方提前還貸的通道入口，便在網(wǎng)上搜索到某銀行客服電話，隨后添加對方微信與之聯(lián)系。對方稱，要想提前還清貸款的余款，必須把銀行賬戶的流水刷到等值于貸款金額，事后這些刷流水的錢會原路返還。該市民信以為真，在對方的引導下，分多筆向指定賬戶共計轉(zhuǎn)款25149元。而后對方仍繼續(xù)不斷讓其轉(zhuǎn)款，該消費者這才意識到自己被騙，而后報警。

這一類“提前還貸”騙局，正是利用了受害人急于還貸卻找尋不到正規(guī)入口的迫切心理，引誘受害人入局。

專家呼吁政策調(diào)整

購房者申請?zhí)崆斑€貸的原因多種多樣，除了房屋置換、降低家庭負債外，最主要的原因是存量房貸利率較高，而理財市場收益率持續(xù)下降。記者采訪了解到，不少購房者的房貸利率在5%以上，而目前銀行理財產(chǎn)品收益率普遍在4%以下，現(xiàn)金管理類理財產(chǎn)品收益率在2%左右。

“老百姓(行情603883,診股)排隊提前還房貸，不是因為手里錢多，而是此前的存量房貸與新增房貸之間利差過大，大部分是提前還貸后重新申請貸款，以降低房貸利率和還款成本。”經(jīng)濟學家任澤平在微博上呼吁，市場熱議提前還房貸現(xiàn)象，說明我們的政策需要調(diào)整以反映民眾呼聲。

董希淼表示，當前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。他建議相關(guān)部門加快出臺相關(guān)舉措，引導銀行適度降低存量房貸利率，比如，對利率過高的存量房貸利率提供額外打折或減少加點等優(yōu)惠政策，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進一步降低住房消費者的負擔，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題。

任澤平建議，除引導銀行適度降低存量房貸利率外，還可以降息以降低銀行負債成本，降低居民房貸負擔，解決居民提前還款難問題。這有利于降低居民負擔，提振消費者信心，擴大內(nèi)需，促進中國經(jīng)濟復蘇，是利國利民的善政。

周茂華認為，提前還房貸的熱潮不會持續(xù)。“一般來說，對于房貸利率高，還房貸期限長，短期擁有大筆閑置資金的業(yè)主相對適合一些。從趨勢看，隨著經(jīng)濟回暖，利率中樞有所抬升，金融市場回歸常態(tài)，市場風險偏好逐步回暖，提前還房貸預計有所減少。”