觀點(diǎn)網(wǎng) 自去年第四季度“第三支箭”啟動以來，房地產(chǎn)市場開始了一波定增融資的浪潮。保利發(fā)展125億元定增獲受理后，萬科150億元定增計劃也浮出水面。

2月12日，萬科發(fā)布2023年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案稱，公司計劃向不超過35名的特定對象開展定向增發(fā)，募集資金總額不超過150億元，發(fā)行數(shù)量將不超過11億股，占目前總股本的9.46%。

(相關(guān)資料圖)

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，本次非公開發(fā)行的發(fā)行價格不低于定價基準(zhǔn)日前20個交易日（不含定價基準(zhǔn)日）萬科 A 股股票交易均價的80%。

當(dāng)前，萬科總股本為116.31億股，流通股為97.17億股。2月10日，萬科A股票收盤價為17.67元/股，20日均價則為18.27元/股。

假若按當(dāng)前價格水平進(jìn)行增發(fā)，將出現(xiàn)增發(fā)價低于萬科每股凈資產(chǎn)20.73元的情況。對于本已跌破凈值的萬科而言，在低估的節(jié)點(diǎn)增發(fā)同樣容易引發(fā)中小股東的不滿。

截至2月12日，萬科本次非公開發(fā)行尚無確定的發(fā)行對象。同時值得注意的是，雖然萬科本次定增是由大股東深圳地鐵提議發(fā)起，受再融資規(guī)則所限，但深圳地鐵并未在提前確定的增發(fā)對象之中。

根據(jù)2020年起實施的《上市公司非公開發(fā)行股票實施細(xì)則》，不是控股股東的第一大股東不屬于董事會可提前確定的發(fā)行對象。

深鐵集團(tuán)持有萬科股份32.43億股，占總股本27.88%，為萬科第一大股東。即使有意參與定增，深鐵但作為萬科第一大股東但非控股股東，也無法在當(dāng)前階段被提前確定為發(fā)行對象。

萬科非執(zhí)董兼深鐵總經(jīng)理兼黃力平曾在2022年12月16日的萬科臨時股東大會提到，深圳地鐵支持一切有利于萬科健康發(fā)展的舉措。“我們認(rèn)為在當(dāng)前這個時點(diǎn)開展股權(quán)融資，是有利于萬科抓住目前面向未來的發(fā)展機(jī)遇，帶來更好的發(fā)展。”

深圳地鐵是否參與定增仍是受到市場的關(guān)注，但萬科選擇A股定增實屬意外。

相較而言，H股授權(quán)配股更為便捷、迅速。董事會只需要獲得每年股東大會例行的一般授權(quán)，并且距上一次發(fā)行股票的時間間隔不少于12個月，便自行配售股票，不需要監(jiān)管審批。A股定增的流程則較為冗長，其次對較大規(guī)模資金的鎖定期也往往從一年延長到三年。

從過往融資來看，萬科在H股配股擁有更多的經(jīng)驗。

萬科在2019年4月以每股29.68港元配發(fā)2.63億股股份，籌資78.1億港元；2020年6月以每股25港元配發(fā)3.16億股股份，籌資78.9億港元。

萬科方面表示，本次非公開發(fā)行的目的，一方面是響應(yīng)國家政策號召，扎實推進(jìn)項目的高質(zhì)量建設(shè)，助力公司向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡；另一方面，擬通過本次非公開發(fā)行，優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步增強(qiáng)資金實力和抗風(fēng)險能力，為后續(xù)長期穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

具體來看，募集資金所投項目涉及中山金域國際、廣州金茂萬科魅力之城、珠海海上城市、杭州星圖光年軒、鄭州翠灣中城、鄭州未來時光、重慶星光天空之城、成都菁蓉都會、西安萬科東望、長春溪望薈、鞍山高新萬科城，剩余45億元則用于補(bǔ)充流動資金。

中山金域國際、鄭州翠灣中城、重慶星光天空之城、西安萬科東望及鞍山高新萬科城擬投入金額不小于10億元，項目投資收益率分別為9.57%、7.17%、13.64%、7.91%及4.94%，前四個項目計劃于2023年、2024年開始交付。

但也有部分低收益項目，比如位于廣州增城新塘板塊的廣州金茂萬科魅力之城項目，預(yù)測銷售凈利率僅3.32%，項目收益率3.49%，是本次募投項目之中收益最低的項目。相比之下，長春溪望薈項目稍高，銷售凈利率預(yù)計3.50%，對應(yīng)收益率3.80%。

105億元資金流入房地產(chǎn)項目，這將為業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展提供一定的保障，這也是萬科月內(nèi)發(fā)布的第二筆百億元級別交易。1月16日，萬科、建行宣布成立100億元建萬住房租賃基金，主要投資萬科旗下存量資產(chǎn)。

財務(wù)風(fēng)險提示，或許能窺見萬科的壓力。

資料顯示，截至 2019 年底、2020 年底、2021 年底及 2022年9月30日，萬科合并口徑資產(chǎn)負(fù)債率分別為84.36%、81.28%、79.74%和77.85%，資產(chǎn)負(fù)債率較高。

截至 2022 年 9 月 30 日，萬科存貨凈額為 9821.84 億元，占總資產(chǎn)比例為 53.59%，存貨規(guī)模及占總資產(chǎn)的比例均相對較高。若未來房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，項目利潤下滑或項目無法順利完成開發(fā)，萬科將面臨存貨跌價損失風(fēng)險，從而對盈利能力產(chǎn)生影響。

2023年1 月，萬科實現(xiàn)合同銷售面積為167.3 萬平方米，合同銷售金額達(dá) 286.3 億元，同比下降 20.6%和 19.6%，環(huán)比12月也有所下滑。開源證券認(rèn)為，在高能級城市限購打開和房貸利率下行的預(yù)期下，萬科銷售數(shù)據(jù)有望在二季度企穩(wěn)回升。

此外，萬科發(fā)布了未來三年（2023-2025年）股東分紅回報規(guī)劃公告。

公告顯示，未來三年內(nèi)，萬科將繼續(xù)注重現(xiàn)金分紅與股東回報，在滿足公司正常生產(chǎn)經(jīng)營的資金需求的情況下，計劃每年以現(xiàn)金方式分配的利潤不少于當(dāng)年實現(xiàn)的可分配利潤的30%。

而據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，過去一年以來萬科對外公布的股息率基本在35%以上。2021年，萬科現(xiàn)金分紅比例甚至達(dá)到50.06%。