【資料圖】
武漢房地產市場正深陷輿論漩渦中。
2月6日,武漢市人民政府出臺《關于激發市場主體活力推動經濟高質量發展的政策措施》,提出支持居民家庭合理住房消費,結合房價和新房庫存情況動態調整住房限購范圍,在武漢市住房限購區域購房的居民家庭可新增一個購房資格。值得關注的是,文件中還把房地產行業列為困難行業,要加大紓困支持力度。
多年來,武漢房地產市場的交易量始終位居全國前列,對城市經濟的拉動作用更為顯著,武漢本次明文將其列為困難行業,讓各界人士頗為費解。
武漢市房地產主管部門相關負責人回應媒體時表示:“我們是動態地使用調控政策,二環內主城區核心板塊一旦房源緊張或供應不足,我們會立刻收緊限購范圍。實際上,目前全國對于首套房貸款利率下限的認定也是動態的,我們思路與此相同。”
廈門大學管理學院教授、博導戴亦一在獲悉該政策后也在自己的頭條號上直言:武漢市用心良苦。限購是特殊時期不得已而執行的一種計劃經濟時代的調控手段,本來就不適合常態化使用,更何況武漢樓市現在非常蕭條,需要刺激、需要維穩。
有購房者卻吐槽說:“我是缺那個購房資格嗎?缺的是首付和還貸的錢!”
一位不愿具名的資深專家告訴記者:“本次武漢把房地產業特別定位為‘困難行業’,明顯是搶抓政策機遇窗口,以便更大力度地紓困地產,為全年經濟發展打好開局。”
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成交量創近8年新低
武漢新建住宅市場年度走勢:2022年武漢商品住宅供求雙雙下滑50%,年度供應999.28萬平方米,成交1093.22萬平方米;成交金額1753.15億元,年度成交均價16037元/平方米。數據來源:武漢同策
武漢市房地產業確實步入了至暗時刻。
武漢市住房保障和房屋管理局數據顯示,2022年,武漢新建商品住房共計成交11.63萬套、1316.5萬平方米,同比分別下滑42%和43%,是近8年來成交量最低的一年。
同策武漢房地產市場報告也顯示,2022年,武漢市新建住宅平均價格同比下滑4%,全年新建住宅開盤平均去化率僅19%;截至2022年12月,全市新房庫存近1800萬平方米,去化周期16.4個月。
2020年,武漢房地產頂著疫情還創下了新房成交17.54萬套的成績,位居全國前三;2021年,武漢更上一層樓,新建住房成交超20萬套,居全國第一。
武漢地產研究院院長殷躍建在接受記者采訪時表示,前幾年,武漢地產過猛過快的發展,嚴重透支了市場量能,引發供需失衡,疊加地產金融調控的過嚴,造成了行業的大滑坡。疫情的暴發,對基層低收入的剛需群體的沖擊較大。武漢作為以剛需為市場主體的城市,相比全國其他城市,受疫情的影響會更大一些。
在武漢房地產行業發展多年的一位周姓總經理告訴記者:“從2021年底至今,我們眼看著市場不斷蕭條,行業信心幾乎降至冰點。從市場表現看,政策刺激激不起成交浪潮,以價換量換不來市場復蘇,項目開盤開不出良好去化,領跑大盤帶不動冷清市場。我們就這樣艱難地熬過了2022年。今年一季度能否恢復仍待觀察。”
在市場表現不佳時,武漢市曾多次祭出寬松政策,以提振樓市。
2022年5月22日,武漢經開區的沌陽、沌口、軍山新城區域從原限購區域調整為不限購區域。同年6月20日,武漢又在實操層面執行新的限購政策,戶籍居民家庭名下若已有兩套住房,可以再買一套房。
除此以外,武漢還有一些特殊的限購松綁政策:二孩或三孩家庭可買第三套房、父母投靠可買第三套房政策,此前戶籍家庭通過這一系列政策最多可以購買四套房。而在武漢非主城區限購區域,樓市限購已經全面放開,武漢戶口居民在此非限購區域的住房不計入家庭現有住房套數。
然而,對于地產寬松措施的實施,武漢市表現較為謹慎,沒有印發具體文件,推行力度也不大,對市場的拉動效應非常有限。
武漢近幾年開盤去化率直線下滑,據不完全統計,2022年開盤去化率不足2成,全年開盤去化率19%。數據來源:武漢同策
2022年12月8日,武漢市借助房交會讓年終市場有所活躍,得以翹尾回升。但2023年春節期間,武漢樓市卻依然呈現疲軟態勢。1月21日~1月27日,武漢市新建商品房成交網簽備案77套,其中新建商品住房成交網簽備案65套,同比2022年春節期間,分別下降了41%、49%。整個1月,武漢市新建商品住房網簽成交6303套,成交量環比下降62%;同比下降48%。
“武漢地產市場如此糟糕的表現若不祭出強有力的政策,很難挽救行業頹勢。”一位不愿具名的資深專家告訴記者,本次武漢把房地產業特別定位為“困難行業”,明顯是搶抓政策機遇窗口,以便更大力度地紓困地產,為全年經濟發展打好開局。
針對武漢房地產業是困難行業的各種評議,武漢地產研究院院長殷躍建在接受記者采訪時卻頗為冷靜地回應:“2022年數據能不能真實反映武漢地產的發展水平要打一個問號!房地產真的是困難行業?是只武漢有困難還是全國都困難?這都要認真思考。”
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發揮房地產業先導性作用
沖擊2萬億元目標
2022年武漢土拍市場涉宅用地供求量下滑約60%,成交金額及成交規模在全國排名跌出前十。數據來源:武漢同策
“我感覺去年是行業最為暗淡、艱難的一年。”上述周總經理表示,有些世界500強、中國500強地產企業發生暴雷,導致市場惡化、極速蕭條。同時,連續3年疫情,各行業都遭受重創,老百姓(行情603883,診股)的錢袋子空了,又怕買到爛尾樓,觀望情緒濃郁。
記者梳理國家統計局全國70個大中城市房地產月度數據發現,2022年初以來,武漢市房價環比已連跌11個月。
殷躍建分析稱:“買漲不買跌,這是消費心理的使然。前幾年,房價上漲較快的時期,很多家庭購房計劃前置,讓武漢住房消費超前透支;另外,武漢每年超20萬套的住房巨大供應量,造成供大于求,市場供需失衡,這都為目前行業的困境埋下了伏筆,并進一步影響武漢財政收入。”
新房市場滯銷不暢,讓土地出讓艱難。武漢土地市場交易中心數據顯示,2022年度武漢土地出讓成交僅約金額為940億元,加上全市新建住房銷售額約1800億元,兩項總額為2740億元,同比跌幅52.2%。
2022年,武漢市GDP為18866.43億元,按可比價格計算,比上年增長4%。有武漢市政府高層人士告訴記者,這個增幅雖然不低,但低于武漢原內定預期目標。
按照武漢市發展規劃,武漢GDP于“十三五”末突破2萬億元大關,2019年武漢經濟增長勢頭良好,GDP接近1.7萬億元,此后,其增長勢頭被疫情阻斷,在2萬億元關口前止步不前。
殷躍建表示,如果去年武漢房地產沒有發生斷崖式下滑,這2000多億元的缺口是可以彌補實現的。很明顯,房地產拖累了武漢經濟。
武漢市統計局的數據印證了殷躍建的觀點,2022年,武漢市固定資產投資比上年增長10.8%,延續了平穩快速增長態勢。從投資領域看,基礎設施投資增長10.8%,工業投資增長19.3%;房地產開發投資僅增長5.5%,低于全市固定投資整體增幅5.3%。
前述武漢市政府高層人士表示,房地產對經濟拉動作用毋庸置疑,但近年來大家對于如何發展定位房地產業有些搖擺,不想過度依賴,把重點轉向了科技創新與實體產業上。
記者梳理2022年武漢市經濟數據發現,武漢重點發展布局的光電子、新能源汽車等產業的東湖高新(行情600133,診股)區、經開區的GDP分別為2800億元、2000億元,這兩大區域產業對經濟的貢獻度均低于武漢房地產業。
“武漢市培育光谷、車谷光電子、新能源汽車等產業都已超過了30年,顯然,目前要尋找能替代房地產業的支柱產業仍然比較難。我們在城市經濟發展中,如何協調好房地產業與其他產業的關系,既發揮房地產業的先導性作用,又不過分依賴它,這不僅是武漢市面臨的兩難境遇,全國其他城市也都面臨同樣的課題。”殷躍建強調說。

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