觀點(diǎn)網(wǎng) 2月17日上午，蘇州2023年首場土拍中進(jìn)入線下?lián)u號(hào)的湖西1號(hào)地塊結(jié)果出爐，最終由華潤置地拿下該核心地塊，成交總價(jià)36.43億元，成交樓面價(jià)35650元/平方米，溢價(jià)率15%，刷新園區(qū)地價(jià)紀(jì)錄。

(相關(guān)資料圖)

至此，今年蘇州首場土拍結(jié)果全部出爐，六宗地塊共收金83.9億元，一宗觸頂搖號(hào)、一宗溢價(jià)、其余四宗底價(jià)成交。

總體回暖

在過去長達(dá)兩年的時(shí)間里，蘇州土拍市場一直都是以“托底”為主。2022年蘇州共完成了五次集中供地，整體而言呈現(xiàn)量跌價(jià)漲的態(tài)勢，整體供地平穩(wěn)，地塊主要以低溢價(jià)出讓為主。

從溢價(jià)率看，2022年的蘇州土拍市場處于不溫不火的狀態(tài)。除去第四批次供地全部底價(jià)成交外，其余四批次整體溢價(jià)率基本維持在3.00%-4.80%的區(qū)間。溢價(jià)率最高的批次為年底的第五批次供地，整體達(dá)4.80%。溢價(jià)率的走高得益于三宗工業(yè)園區(qū)地塊的帶動(dòng)，剩余的七宗則均以底價(jià)成交。

據(jù)江蘇省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)顯示，2022年全省商品房新開工面積為9907.3萬平方米，其中住宅新開工面積為7298萬平方米，較同期減少43%。蘇州市商品房新開工面積為1187.75萬平方米，其中住宅新開工面積為894.28萬平方米，較同期減少56.3%，增速小于全省，市場投資熱度明顯衰退。

此外，2022年的拿地房企以國企、城投類國資背景企業(yè)為主進(jìn)行托底，民企多以聯(lián)合體形式參與拿地并開發(fā)。整體情況上看，多采取本地國資+本地民營聯(lián)合體的方式拿地，在不景氣的市場環(huán)境下，這種較為保險(xiǎn)的做法可以減少民企的投資成本及拿地風(fēng)險(xiǎn)。

但從新年的首場供地來看，蘇州土拍市場似乎呈現(xiàn)出一股回暖的勢頭。首場土拍即拍出了6.07%的整體溢價(jià)率，其中一宗進(jìn)入觸頂搖號(hào)。該宗地在開拍前已有40輪報(bào)價(jià)，在65輪競價(jià)后共計(jì)31家房企進(jìn)入現(xiàn)場搖號(hào)。

除此之外，此輪蘇州首場土拍亦處于一個(gè)特殊的節(jié)點(diǎn)，此次集中出讓恰好是疫情放開后新年的首拍。同時(shí)自“二十大”以來樓市調(diào)控政策利好政策頻出，集中供地制度也有了調(diào)整。

目前蘇州土拍規(guī)則逐漸放松，去年第五批次土拍規(guī)則“限價(jià)+現(xiàn)場搖號(hào)”首次被啟用，部分核心高價(jià)值地塊的土地出讓金支付時(shí)間要求在年底前付清。

基于這個(gè)特殊節(jié)點(diǎn)，蘇州首場土拍的“開門紅”為立下了一個(gè)好的開頭，對比去年平靜的市場，激烈的競爭有股市場即將回暖的意味。

冷熱不均

著眼于本場土拍，市場依然延續(xù)了去年冷熱分明的狀態(tài)。

本場土拍共出讓六宗地塊，除了蘇州園區(qū)湖西原三星地塊觸頂搖號(hào)外，其余均已底價(jià)或低溢價(jià)成交。該觸頂?shù)貕K位于蘇州工業(yè)園區(qū)中新大道南、星港街西，最終以最高限價(jià)36.43億元成交，成交樓面價(jià)35650元/平方米，同時(shí)刷新了蘇州工業(yè)園區(qū)的地價(jià)紀(jì)錄。

自從2022年8月土拍規(guī)則調(diào)整以來，上一次進(jìn)入現(xiàn)場搖號(hào)的地塊是園區(qū)建發(fā)上華琚西地塊和華潤月亮灣地塊。15%的溢價(jià)率讓園區(qū)在本場土拍中延續(xù)了以往的熱度。

但在這火熱的競爭下呈現(xiàn)出的卻是“一邊倒”的局面。與湖西地塊不同，園區(qū)內(nèi)的其余兩宗地塊——青劍湖4號(hào)地塊經(jīng)過兩輪報(bào)價(jià)被建發(fā)以0.65%的低溢價(jià)率拿下，婁葑5號(hào)地則被招商蛇口以底價(jià)收入囊中，剩下三宗地塊均為底價(jià)成交。

可以說蘇州土拍市場整體仍然延續(xù)了去年冷熱不均的形勢。在2022年蘇州第五輪集中供地中，出讓的十宗地塊整體溢價(jià)率達(dá)到了4.8%，但溢價(jià)率走高與今比相差無幾，同樣源于園區(qū)地塊帶動(dòng)，除三宗園區(qū)地塊外，其他七宗地塊均底價(jià)成交。

在樓市去杠桿加上行業(yè)寒冬的背景下，土地市場的依然處于低熱度階段，核心地塊依舊會(huì)迎來房企的激烈競爭，但對于非熱門板塊而言，礙于現(xiàn)金流的壓力房企并不會(huì)輕易出手，這很大程度上造成了市場冷熱不均的形勢。即便是有政策的加持以及條件的放寬，土地市場的回暖依舊需要經(jīng)歷一個(gè)艱難的過程。

從新年首月的蘇州樓市情況來看，1月份商品住宅成交2516套，環(huán)比下跌46%，同比下跌44%；商品住宅成交均價(jià)為26762元/平方米，環(huán)比下跌18%，同比上漲了9%。