觀點網 “突圍需要載體”，出售珠海翠微村舊改股權、為奧園健康引入大股東的中國奧園，還在努力尋找出險房企債務重組“突圍”方式。

(相關資料圖)

2月28日晚間，中國奧園集團股份有限公司發布公告稱，與集團的主要境外債權人已就集團重大境外債務的建議暫緩償還債務安排的條款進行建設性討論。

暫緩償還債務安排涉及12筆美元債，本金總額共計34.53億美元，約合人民幣239億元，其中5筆已經在2022年到期，7筆將在2023-2027年到期。

除了將境外12筆美元債整體暫緩償還外，同一天消息，奧園的境內債也在同步努力，如通過以房抵債方式，釋放對于金發科技的欠款2.53億元。

對于奧園而言，引入戰投及推動債務重組，仍是其目前最為緊要的工作之一，畢竟其停牌時間已接近一年。

暫緩償債

2022年4月1日上午9時，中國奧園及奧園健康在港交所開始暫停買賣。按照18個月停牌期計算，留給奧園解除除牌風險的時間僅剩7個月。

2月28日晚間，中國奧園公告稱，經過有關討論后，若干境外優先票據持有人組成的臨時小組（約占境外優先票據未償還本金額的20%）已原則上書面同意概述建議暫緩償還債務安排主要條款不具法律約束力的條款書。

據觀點新媒體了解，暫緩償還債務條款書主要條款即為：在暫緩償還債務期間，債權人暫緩和不采取任何有關境外債務的強制執行行動，以及駁回任何境外債務的任何其他持有人采取或提議的強制執行行動（包括啟動清盤程序）而采取的任何行動。

近年來，清盤呈請這一行動對于房企并不陌生。據不完全統計，佳源國際、大發地產、福晟國際、花樣年、泛海控股、中國恒大、龍光集團、融創中國等多家企業都曾收到債權人的清盤呈請。

有分析人士認為，部分涉及金額不高的債權人提出清盤呈請，目的是借此施壓，讓企業及時償債。

通過部分債權人駁回清盤呈請，中國奧園此舉或能減少在償債上附加的被動壓力。

但天底下沒有免費的午餐，中國奧園需要為暫緩償債方案支付高額的同意費。

公告顯示，中國奧園需向自暫緩償還債務協議生效日期起第15個營業日或之前，簽署協議的各債權人支付該債權人的境外債務本金額的0.25%；一個月內簽署的則需支付境外債務本金額的0.5%。

此次建議暫緩償還債務安排有多重原因：其一，在全面重組磋商期間，亟需為集團境外運營提供穩定性，并為所有債權人保留集團價值；其二，提供穩定平臺，促進與潛在戰略投資者的磋商，以期達成全面重組的預期結果；其三，增加透明度，并為債權人提供監督集團財務情況及全面重組進展的有效途徑。

中國奧園表示，建議暫緩償還債務安排如獲實施，將為集團與主要境外債權人就全面重組條款的磋商提供一個穩定的平臺。

“全面重組”這四個字多次出現在奧園這份公告之中，頻繁提及的原因或許是給未來重組方案提前預熱。倘若重組方案獲得通過，中國奧園的復牌計劃可望實現，同時也能進一步引戰。

另據接近中國奧園的知情人士消息，已簽署暫緩償債條款書的債權人占境外優先票據未償還本金額20%，已是奧園最大債權人，其余債權人通過可能性較高，預計奧園的重組方案很快就會出爐。

積極自救

邁入2023年，中國奧園多個舉措都顯示了其努力自救的態度。

1月14日，山東健康發布海報，提及介入位于珠海的翠微村舊改事宜。而據工商信息顯示，翠微村改造主體珠海奧園華富置業有限公司于1月6日發生工商變更，其中山東健康持股60%，奧園方持股40%。

觀點新媒體了解到，翠微村舊改曾號稱是奧園集團在珠海最大的舊改項目，項目位于珠海市香洲區前山板塊，占地34萬平方米，建筑面積173萬平方米，于2021年底開盤入市。但在2022年初，翠微村舊改因奧園債務問題被迫暫停。

后續的公告將中國奧園與山東國資交易細節披露出來，奧園商業持有目標公司55%股權和奧園城市更新持有的5%股權一并出售予山東頤養健康集團置業（集團）有限公司，總代價為人民幣5.84億元。

5.84億元對于龐大的待償還債券而言，顯然只是杯水車薪。但奧園仍保留翠微村舊改40%股權，或許是為未來東山再起留作準備。

再到2月16日晚間，長達15個月的物管平臺出售傳聞塵埃落定，中國奧園公布了奧園健康29.9%股權的接盤方，買方為廣州南粵基金集團有限公司及星橋香港共同組建的“南粵星橋基金”，現金代價為2.56億港元。

從賬面上看，中國奧園將從出售事項實現估計虧損約0.45億元。實際上，奧園通過出售奧園健康29.9%股份，獲廣州國資南粵基金承諾合作推進舊改項目。

截至2021年上半年（全年業績未刊發），中國奧園擁有超70個不同階段的城市更新項目，當時預計額外提供可售資源約7543億元，其中大灣區可售資源約7487億元，占比99%。

由于項目轉化貨值可觀，且手上握有不少城市更新項目資源，從2021年下半年起，中國奧園陸續對一些舊改項目進行處置。

除了出售資產、盤活舊改等措施積極自救，中國奧園還采取以資抵債。

發布暫緩償還債務的同日，金發科技公告稱，奧園集團通過其下屬企業重慶勁揚轉讓重慶奧園鑒云山相應資產，用于抵償奧園資本欠付公司的部分廣東金奧商業保理有限公司股權轉讓款。

標的物業位于重慶市北碚區云逸路18號，小區名稱為勁揚·縉云印象，本次交易標的包含159套住宅用途房地產。經協商，標的物業的交易價格為3.23億元，經本次以資抵債后，奧園資本、奧園集團欠付金發科技的金奧保理股權轉讓款減少2.53億元，剩余未付金發科技的金奧保理股權轉讓款為1.36億元。

以資抵債的形式屢見不鮮，或許會繼續出現在中國奧園及更多流動性緊張房企身上。目前，中國奧園已然采取了多項措施，但全面債務重組前景如何仍是未知數。

解局 | 從局外到局內，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。