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編者按: 搜狐財經(jīng)、搜狐地產(chǎn)、焦點財經(jīng)聯(lián)合搜狐焦點、焦點研究院共同推出《樓市探春》系列報道，邀請奮斗在一線的開發(fā)商們發(fā)聲，講述在行業(yè)逆勢下，如何做好產(chǎn)品、精研服務(wù)、營銷破局，為自身銷售突圍及樓市復(fù)蘇注入強勢動能。

本篇對話上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦，研判展望2023年上海樓市動向。

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作者 | 王澤紅 呂明

編輯 | 吳亞

“紅盤”入市， “千人搖號”再現(xiàn)，“售樓處排隊看房”，上海房產(chǎn)中介圈甚至傳出 “疫情三年，漲回來只用了一周”……開年兩個月以來，這些信息不斷向外傳導(dǎo)，匯聚成一股上海樓市回暖的熱流。

最直觀的是入市的新盤，浦東前灘板塊再現(xiàn)百分盤海德壹號，開盤當(dāng)天曬出售罄海報，實現(xiàn)日光；黃浦董家渡板塊綠城外灘蘭庭，也創(chuàng)下了97.12高入圍分，也是開盤當(dāng)日售罄；前灘東方悅瀾、百匯園、御江廷、綠寶園、上海蟠龍?zhí)斓氐染浅?0分的高分盤。

不僅是新房市場，上海二手房掛牌價格也出現(xiàn)了上漲現(xiàn)象，虹口區(qū)二手房掛牌價從8.5萬漲至了9萬一平，上漲5000元；黃浦區(qū)從10.9萬漲至11.3萬，上漲4000元。

新房與二手房齊回暖，上海樓市迎來小陽春的呼聲也越來越高。

盧文曦分析道：“從官方一些指數(shù)來看，市場熱度是在往回升，而且回升速度的確是不慢的，但距離火熱這種標準還有一段差距，目前供需兩端只是接近往常正常量。”

展望金三銀四，他認為樓市小陽春肯定會到，因為今年第一批次認購進度很快，產(chǎn)品以剛需剛改為主，而且很多項目認購率良好，外環(huán)外再次出現(xiàn)千人搖號。新盤投放量也很充足，加之市場需求旺盛，扎堆開盤后會起到一個很好的基石作用。

“今年預(yù)計會有300多個項目排隊入市，新房價格還是能保持小幅上漲走勢。市區(qū)范圍個人比較推薦普陀、楊浦，項目選擇余地不少，預(yù)計分數(shù)不會特別高?！?/p>

對于上海樓市今年的走勢，盧文曦看到更多的是希望，他認為市場很有可能走出探底回升走勢，時間窗口其實已經(jīng)開啟。當(dāng)然，新盤供應(yīng)多了，市場競爭也會激烈起來，今年有望重新回歸產(chǎn)品本身，靠產(chǎn)品品質(zhì)吸引更多買家。

以下為對話實錄精選：

問：“疫情三年，漲回來只用了一周”，最近上海樓市熱到上熱搜。在您看來，春節(jié)后上海樓市是否真的出現(xiàn)快速回暖？背后有哪些原因？

盧文曦：中介機構(gòu)渲染樓市大熱，實則是為博流量，好讓購房者抓緊落定下手，其實市場參與者還是要客觀審視。從官方一些指數(shù)來看，市場熱度是在往回升，而且回升速度的確是不慢的，但距離火熱這種標準還有一段差距，目前供需兩端只是接近往常正常量。

背后的原因很多，主要得益于疫情政策明朗，樓市政策不斷地推出利好，助推樓市信心恢復(fù)，導(dǎo)致市場環(huán)境偏暖，不僅是上海，很多城市出現(xiàn)了節(jié)后市場的回溫。

問：近期有銀行傳出“房貸最長可貸至100歲”。針對這個熱議話題，盧老師作何評價？

盧文曦：其實一開始，房貸可延長至75歲、80歲，是有正向作用的，對于部分中老年購房者來說，可以降低月供壓力，延長還款周期。但是越到后面歲數(shù)一拉長，就開始跑偏了，有了“接力貸”的影子。

即子女不符合限購限貸條件，但父母名下可能沒有房產(chǎn)或者沒有貸款的，父母作為申請人，幫助子女作為共同借款人，貸款購買住房。在房住不炒的大背景下，一旦市場升溫，要謹防接力貸模式成為炒房的工具。

問：在全國房地產(chǎn)都不太景氣的情況下，上海為什么能做到一枝獨秀？

盧文曦：首先是城市發(fā)展基本面好，不管從就業(yè)機會，工資收入，上海都比其他城市有優(yōu)勢。尤其是今年人才落戶舉措比較多，有人口就有居住需求。其次，在全國市場不好的背景下，資金往上海、北京聚集，包括房企也在這些城市積極拿地布局，不少避險資金會選擇上海。

當(dāng)然，在這個過程中市場還是有一些疲態(tài)，比如新房認籌分數(shù)下半年明顯感受到開始下降。典型如大虹橋，入圍分數(shù)從八九分下降到六十多分。所以上海樓市也不能盲目樂觀。

問：上海新盤進入低積分就可以入圍的階段。為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象？今年接下來新房的入圍分會不會更低？

盧文曦：供求關(guān)系決定，去年下半年開始每月一批集中入市項目亮相，全年一共8個批次，市場供應(yīng)節(jié)奏特別快。另外，認籌規(guī)則做了優(yōu)化，需求分流，導(dǎo)致認籌分數(shù)下降。

今年上半年認籌分數(shù)仍有下降可能，但下半年可能會穩(wěn)住，甚至?xí)厣．?dāng)然，個別網(wǎng)紅項目不會受到干擾，依舊會出現(xiàn)90分以上高分的項目。

問：2023年不少項目迎來交付大考，對于購房者而言，如何避免踩坑？碰到問題又該如何合理合法解決？

盧文曦：對于交房日期特別在意，盡量挑選交房時間短的樓盤，時間越長中間不可控性越高。另外，可以選擇國企、央企的項目，這些開發(fā)商的產(chǎn)品至少在這方面還是有保障的。如果遇到問題，上海法治環(huán)境還是比較好的，按合同辦事，理性維權(quán)。

問：今年是否會出現(xiàn)“金三銀四”？哪些區(qū)域板塊或者哪些項目會成為市場熱門？您更建議哪類購房人抓緊“上車”？

盧文曦：展望金三銀四，樓市小陽春肯定是有的。因為今年第一批次認購進度很快，產(chǎn)品以剛需剛改為主，而且很多項目認購率很不錯，外環(huán)外再次出現(xiàn)千人搖號。新盤投放量很充足，加之市場需求旺盛，扎堆開盤后會起到一個很好的基石作用。

今年預(yù)計會有300多個項目排隊入市，新房價格還是能保持小幅上漲走勢。市區(qū)范圍個人比較推薦普陀、楊浦，項目選擇余地不少，預(yù)計分數(shù)不會特別高。

問：在政策調(diào)控方面，今年臨港新片區(qū)以及五大新城預(yù)計還會有哪些可以突破的口子？展望2023年上海樓市，有哪些具體的暢想和期待？

盧文曦：五大新城值得市場期待，不排除其他幾個新城在人才舉措上借鑒臨港的做法。根據(jù)規(guī)劃，五大新城是發(fā)展重點，所以如有政策傾斜也是意料之中的事情。

展望2023，更多看到的是行業(yè)發(fā)展的希望。市場很有可能走出探底回升走勢，時間窗口其實已經(jīng)開啟。當(dāng)然，新盤供應(yīng)多了，市場競爭也會激烈起來，今年有望重新回歸產(chǎn)品本身，靠產(chǎn)品品質(zhì)吸引更多買家。