觀點網訊：3月7日消息，惠譽確認碧桂園服務控股有限公司的長期發行人違約評級(IDR)為BBB-，展望穩定。

據悉，該評級反映了碧桂園服務作為中國最大物管公司的市場地位。此外，強健的財務狀況、擁有凈現金頭寸及該公司在2022年充滿挑戰的經營環境中從穩定的輕資產業務中產生的可持續的自由現金流亦是其評級的支持因素。該評級受限于中國房地產行業復蘇的不確定性，以及該不確定性對碧桂園服務增長和盈利前景的影響。

(資料圖)

關鍵評級驅動因素包括，碧桂園服務規模較大，通過過去兩年的幾次大規模收購，碧桂園服務的EBITDA幾乎翻倍，從2020年的36億元增加到2021年的64億元。截至2022年6月底，其營業總樓面面積由2021年6月底的4.29億平方米和2021年底的7.66億平方米增加至8.43億平方米，管理著中國內地31個省的400多個城市、香港特區和海外的6,622個物業。

其品牌認知度和服務能力使其處于通過內生品牌延伸實現增長的有利地位，在2022年上半年，該部分(不包括并購)占新增合同總樓面面積的72%，同時通過與房地產開發商碧桂園的關系繼續獲得新的總樓面面積。

并購減少，財務狀況強勁。碧桂園服務一直保持凈現金頭寸，鑒于該公司收購意愿減弱，惠譽預計在可預見的未來將保持這一狀況。該公司的總債務也從2021年底的52億元降至2022年6月底的19億元，相當于總杠桿率(債務/EBITDA之比)為0.2倍，此前該公司在2022年上半年償還了41億元人民幣的可轉換債券。

持續生成自由現金流。碧桂園服務在2022年繼續生成大量自由現金流，這是由于其物業管理業務的穩定和輕資產性質。盡管由于房地產銷售的下降和中國房地產開發商面臨的財務壓力導致未來幾年交房量下降，物業管理業務的增長將不可避免地放緩，惠譽預計這一趨勢仍將持續下去。

利潤率較低?；葑u預計碧桂園服務的EBITDA利潤率將在2022年下半年進一步下降，2022年上半年為21%，2021年為22%，原因是對高利潤率、增值服務的需求弱于預期，以及其增長戰略帶來的成本上升影響了盈利能力。考慮到穩定的管理費，成本上漲是一種長期風險。然而，惠譽預計，中國防控措施優化，節省成本，以及對其利潤率較高的社區增值服務的需求復蘇，從而在短期內支持其利潤率企穩。

行業壓力緩解，不確定性仍存。房企(如碧桂園)近期的融資活動表明房地產行業的融資渠道有所改善。然而，在有證據表明房地產銷售持續企穩之前，不確定性依然存在。碧桂園服務的管理層表示，該公司沒有向碧桂園提供任何財務支持，如質押擔保。

碧桂園服務與美國商業房地產服務提供商Newmark Group, Inc(Newmark，BBB-/穩定)是可比公司。碧桂園服務的運營規模約為Newmark的兩倍，但兩者的業務都集中在其各自的業務經營國。

惠譽認為，中國房地產行業復蘇的不確定性，以及該不確定性對碧桂園服務增長和盈利前景的影響，限制了該公司的評級。惠譽認為，與其他投資級實體相比，Newmark運營的商業房地產行業的周期性是一個限制因素，而該行業集中在一個地理終端市場放大了這一因素。鑒于兩者相似的業務狀況和財務狀況，碧桂園服務與Newmark的評級一致。

碧桂園服務流動性強勁。截至2022年6月底，碧桂園服務持有88億元人民幣的可用現金及等值現金，足以覆蓋14億元人民幣的短期銀行貸款。鑒于該公司持續生成自由現金流和大規模收購意愿減弱，惠譽預計短期內碧桂園服務將保持強勁流動性。

碧桂園服務是中國領先的住宅物業管理服務商，成立于1992年，最初是碧桂園的子公司，2018年6月剝離并單獨上市。