樂居財經張林霞3月30日晚，萬科發布2022年度報告，在行業前所未有的震蕩下，實現營業收入5,038.4億元，同比增長11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比上升0.4%；在實現穩健業績表現的同時，萬科也守住了安全經營的底線，保持“綠檔”和業內領先的信用評級，經營性現金流連續14年為正；開發業務在市場下行、交付洪峰和施工時間受限三重挑戰下，確保了超過34萬套新房的平穩交付；經營服務業務保持高速發展，全口徑收入達到512.6億元，同比增長23.1%。

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重壓之下營收凈利企穩，穩健經營牢守安全底線

2022年，房地產行業經歷了遠超預期的深度調整。從銷售端看，第三方數據顯示，全年商品房市場出現了有統計數據以來最大幅度的下跌，百強房企銷售額同比下降42%，銷售額超千億元的房企數量較2021年減半；從供給端看，新開工面積降幅擴大，房地產開發投資同比轉負，2022年全國房屋新開工面積同比下降39.4%，降幅較上年擴大28個百分點，全國房地產開發投資同比下降10.0%，為有統計數據以來的首次下降。從融資端看，行業融資能力明顯下降，海外債務市場功能失效，房企資產負債表顯著承壓，境內債展期規模創歷史新高，流動性風險頻現，并對上下游造成沖擊。多種因素疊加之下，行業信心前所未有的脆弱，給企業的經營帶來巨大的壓力和挑戰。

在此情況下，萬科克服重重挑戰實現了穩健的業績，2022年營業收入5,038.4億元，同比增長11.3%，歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比增長0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.6%。

在業績表現穩健的同時，萬科還保持了一貫的健康財務狀況和難能可貴的抗風險能力。截至2022年底，萬科繼續保持“綠檔”，經營性現金流連續14年為正，凈負債率僅43.7%，處于行業低位，持有貨幣資金1,372.1億元，對于短期債務的覆蓋倍數為2.1倍。萬科的負債結構也進一步優化，融資成本保持低位，期末長期負債占比提高至79.5%，新增融資的平均成本為3.88%，存量融資的綜合融資成本為4.06%。健康的財務狀況也讓萬科獲得了評級機構認可，國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽均維持了萬科業內領先的信用評級。

開發業務實現新房交付超34萬套，已開項目投資兌現度近90%

2022年，萬科開發業務全年實現合同銷售面積2,630萬平方米，合同銷售金額4,169.7億元，結算面積3,401.4萬平方米，同比增長9.1%，結算收入4,444.0億元，同比增長10.5%。

在2022年的特殊形勢下，“保交付”成為行業的重要課題。面對市場下行、交付洪峰和施工時間受限三重問題的疊加，萬科動員全部資源和力量，實現了超過34萬套新房的平穩交付，全年竣工面積3,629.1萬平方米，同比增長1.6%。為了給客戶交付更滿意的房屋，萬科在53個城市組織了6322場質量共建，邀請9.6萬名客戶進入工地，參與樓棟主體施工、室內裝修等關鍵節點的質量查驗，并在交付階段推進房產證的辦理提效，116個項目的客戶在收房現場拿到房產證，進一步鞏固了消費者對萬科的信賴。

與此同時，萬科持續改善開發業務的經營管理質量，新增投資的精準度和投后管理進一步優化，全年權益總投496億，已開項目投資兌現度近90%，過去幾年存在的操盤離散度過大、投資追高冒進等問題得到有效改善。2022年，萬科投資聚焦地塊素質良好、市場前景明朗、操盤團隊能力強、財務指標優秀的項目，累計獲取新項目36個，總規劃計容建筑面積690.2萬平方米，權益計容規劃建筑面積403.7萬平方米。

經營服務業務同比增長23.1%，多賽道鞏固領先優勢

房地產行業進入新時期，萬科相信無論是從客戶需求、城市發展、政策導向或是投資角度，行業都無法再回到過去對住宅開發過于依賴的階段，開發、經營、服務并重是必然趨勢。2022年，在鞏固開發業務的同時，萬科的經營服務業務保持了雙位數增長，全口徑收入達512.6億元，同比增長23.1%，多項業務鞏固了業內領先優勢。

萬物云于2022年分拆上市，營收首次突破300億元，同比增長26.1%。萬物云的社區空間居住服務、商企和城市空間綜合服務均實現超20%增長，同時蝶城戰略初見成效，蝶城數量增至584個，完成38個試點蝶城的供應鏈改造，對應基礎住宅物業服務成本降低超3000萬元，預計可提升試點項目的全年毛利率超4個百分點。

物流業務保持快速增長。萬科物流業務自2015年開啟全國倉儲網絡布局至今，目前綜合實力位列行業第一梯隊，冷鏈倉儲規模全國領先，2022年實現營收35.6億元，同比增長17.9%，其中冷鏈業務實現46.7%的增長。

長租公寓業務在規模和效率上保持行業第一。作為全國最大的集中式公寓提供商，萬科泊寓2022年實現營收32.4億元，同比增長12.1%，運營管理租賃住房21.5萬間，累計開業16.7萬間，年終出租率達95.6%。與此同時，泊寓響應國家納保政策，在北京、天津、深圳等14個城市，為5.9萬間保障性租賃住房提供運營服務。

商業業務方面，2022年營業收入87.2億元，同比增長14.3%。萬科累計開業商業項目242個，其中2022年克服疫情挑戰成功開業新項目25個，同時公司內資源協同整合取得較大進展，印力逐步承接地產區域BG商業項目的委托管理，提升整體商業資產運營質量。截至2022年底，印力管理的商業項目整體出租率達93.2%。

萬科方面表示，隨著全社會收益率要求和風險偏好的下降，市場對經營性不動產的認知已逐步改變，經營服務業務創造穩定現金流的優勢開始顯現。隨著物流、商業、保租房REITS和不動產私募投資基金的開展，經營性不動產實現“投融建管退”閉環，經營服務業務的發展也將進一步提速。萬科擁有業內最全面的不動產經營服務賽道布局，未來仍有鞏固和擴大先發優勢的空間，為公司的長期價值增長提供新的來源。