文/樂居財經李奕和

過去一年的房地產市場并不平靜，市場低迷、債務暴雷、業績虧損是房地產談到最多的詞。

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新城控股在大環境的風雨交加中，立足“住宅+商業”雙輪驅動的基本盤，聚焦戰略，篤定前行，獲得了穩健的發展。

2022年，新城實現合同銷售1160.49億元，銷售面積1191.52萬平方米。期間，實現營業收入1154.57億元，歸屬于上市公司股東凈利潤13.94億元。在房企普遍虧損的年報中，依然保持盈利。

更為重要的是，行業仍處在深度調整階段，房企的銷售規模和盈利能力面臨挑戰，基于行業“保交樓、保民生”的背景，房企現金流安全和有質量的發展成為重中之重。

2022年新城控股取得銷售回款1329億元，回款率115%。經營性現金流連續五年為正，財務安全邊界持續提升。

“在行業邁入‘新模式’的背景下，公司將保持積極樂觀的態度，圍繞‘保交付、守價值、筑能力、創未來’的經營方針，持續提升財務規劃能力、全面預算管控能力，做好現金流與凈資產之間的平衡。”新城控股在年報中稱。

據了解，新城控股作為示范性房企，積極響應政府“保交樓、保民生”的要求，落實企業主體責任，過去一年實現241個批次、共計13.1萬套房源的交付。

雙輪驅動助力穿越下行周期

在下行的地產周期里，“住宅+商業”雙輪驅動的發展模式，給了新城控股經營業績很大的支撐。

年報顯示，在2022年實現的總營業收入中，新城控股房地產開發營業收入1048.83億元。期間，商業表現了逆周期增長的一面，由于開業吾悅廣場數量的增加，該公司物業出租及管理實現營業收入92.24億元，較上年同比增加15.75%。

這使得新城控股期內商業運營的總收入達到100.06億元（包含：商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經營及其他零星管理費收入），同比增長15.82%，并首次突破百億。

早在2012年，隨著常州武進吾悅廣場、常州吾悅國際廣場的相繼亮相，新城開啟了商業的逐夢之路。經過這些年的規模發展與運營積累，新城商業在市場的地位不斷夯實。

過去一年，新城控股完成15座吾悅廣場的開業。截至2022年末，在全國140個城市布局194座吾悅廣場，已開業及委托管理在營數量達145座，開業面積達1319.74萬平方米，出租率達95.13%。

一個不容忽視的事實，當住宅市場進入下行周期，銷售去化困難，房企的經營性資產則往往能給其提供穩定的現金流入，降低市場風險。

去年，新城控股物業出租及管理的毛利率高達72.6%，有效抵御整體毛利下行風險，對公司業績形成正向支撐。

面向2023年，新城控股表示，開發業務將轉向“高效周轉、適當杠桿、高質量利潤”，回歸業務本質，專注于提升經營效率和產品力。此外，將圍繞空間和服務拓展多元業務，多賽道布局、建造與服務并重，實現租售、增存和輕重的平衡，并通過各類代建、創新投資、委托管理、綜合體運營等多模式破局。

在商業地產板塊，其今年計劃實現商業運營總收入110億元，計劃新開業吾悅廣場及委托管理在營項目20座。商業及多元業務將持續成為新城資金的儲水池，助力其熨平一個個地產周期。

資金回籠率115%，財務安全邊界持續拓寬

秉持“住宅+商業”雙輪驅動的運作模式，目前，新城以上海為中樞，長三角為核心，已基本完成全國重點城市群及重點城市的布局。期末，進入全國140個城市。

其堅持聚焦核心城市群，一、二線城市約占公司總土地儲備的40%，長三角區域三、四線城市約占公司總土地儲備的22%。期間，高能級城市的深耕，很大程度降低了企業的風險。

2022年，新城控股全年實現合同銷售金額1160.49億元，銷售面積1191.52萬平方米。期內，實現1329億元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率為115%，遠高于行業平均水平。

截至報告期末，該公司還有已售未結轉面積2913.60萬平方米，提前鎖定未來業績。

這一切都為新城控股財務提供了較好支撐。截至2022年底，新城控股在手現金余額314.63億元，在手現金充裕；公司經營性現金流凈額為145.35億元，經營性現金流連續五年為正。

新城堅守底線思維，基于安全可控的財務結構，2022年已償還境內外公開市場債券127.9億元。截至2022年底，新城期末融資余額為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負債水平保持低位。

此外，該公司合聯營權益有息負債大幅降至60.62億元，較2022年半年度繼續壓降30.82億元。

保持安全財務邊界，新城作為示范房企屢獲得銀行等金融機構的青睞。

去年5月，該公司憑借中債信用增進和上海銀行聯合創設銀行間首單房企信用風險緩釋憑證（CRMW），順利完成2022年第一期10億元中票的發行。

9月和12月，其作為中債信用增進全額擔保民營房企發債的首批試點房企之一，成功發行2022年度第二期及第三期中期票據，發行金額共計30億元人民幣，票面平均利率為3.96%，由中債信用增進提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。

此外，12月，該公司150億元中票注冊額度正式獲批，同時獲得多家銀行意向授信額度支持，融資渠道保持暢通。截至報告出具日，各大銀行同意向其提供共計1400億元意向性授信額度，以支持融資需求。