文/樂居財經嚴明會

過去的半個月里，地產行業又熱鬧起來了。

(資料圖)

許家印、孫宏斌和周忻，不約而同地干了一件事，分別拿出了債務重組方案，引發密切關注。

他們把公司的家底和盤托出，化債方案各有各的招，主要包括現金支付、以新還舊，債轉股等方式。他們有一個共同點，以核心資產股權來抵債。

例如：恒大拿出了恒大物業和恒大汽車，孫宏斌拿出了融創服務，周忻拿出了克而瑞、樂居及天貓好房。

對于債權人來講，它們最看中的是重組方案里的誠意，欠債者是否傾盡所能。不論是恒大、融創、易居，還是最早拋出方案的華夏幸福，它們都希望公司盡早解決債務問題。

讓公司恢復可持續發展，債務人和債權人的目標是一致的。

經過這一輪債務危機，整個地產行業進行了一次洗禮，尤其是出險企業們，紛紛進行了深刻地反思。

前不久，在融創中國債務重組方案說明會上，孫宏斌稱：“追求規模的慣性，讓我們在投資上過于樂觀和激進。” 

無獨有偶。4月3日，周忻也十分坦誠，“易居出現問題，和團隊的專業度無關，是自己在戰略把握和決策上出了問題。”

在債務重組的關鍵階段，地產大佬們的反思與誠懇，為行業在復蘇的道路上，無形中注入了信心與力量，也為處于磋商、醞釀階段的企業，提供了化債的啟示。

化債熱潮

2021年下半年，恒大出現債務違約，猶如“中國版雷曼時刻”，掀開了房企暴雷潮的序幕。恒大的債務重組，牽動了整個地產行業。

在拖延了半年后，恒大2023年3月22日公布了債務重組方案。

恒大有兩部分美元債，合共191.48億美元。恒大給出了解決方案，一是1:1發行新的美元債，期限長達10-12年，年息則為2%-7.5%；二是新債期限為5-9年，余下部分債務與恒大物業和恒大汽車的股權掛鉤票據組成。

在恒大之前，華夏幸福等房企，也發布了境外債重組方案。在華夏幸福49.6億美元債重組方案內容當中，提到會先用現金償還現有債券本金的1%，剩余部分才重組為三只不同類型的新債券，展期最長不超過8年，利息2.5%。

恒大之后，融創的境外債重組方案也在3月28日出爐。與此前多家房企的境外債重組無異，融創的債務重組方案，也主要集中在債轉股、延長債務期限兩個方面。

一方面，融創計劃將債權人合計10億美元的現有債權，轉換為同等金額的9年期可轉換債券。此外，孫宏斌這次也拿出了融創中國、融創服務兩家公司股份進行債轉股。

當前市場上，仍有不少房企正在推進境內、境外債重組。除了去年已完成內外債整體展期的富力之外，旭輝、中梁、祥生、奧園、龍光和正榮等房企的境外債務重組方案，正在不斷尋求債權人支持。

近兩年，地產風險蔓延，上下游產業鏈未能幸免，甚至受影響更為嚴重，房地產服務商易居企業集團深受影響，大量應收賬款未收回。另一方面，它有大量的境外債需要償還。

易居在4月3日公布了境外債重組計劃，主要包括現金支付、以股抵債兩部分內容。它通過股東供股方式，籌集4.8億元港幣來保障，甚至承諾大股東包銷；同時，還把最核心的兩塊家底和盤托出，以克而瑞、樂居及天貓好房的65%股權抵債。

對于易居的這個方案，單一最大債權人阿里巴巴率先簽署了重組支持協議。

集體的反思

“我們做的預判是到位的，但的確市場下行的困難程度，超出了預期，所以我們對自己交出的答卷，也不滿意，會痛定思痛，總結反思。”碧桂園總裁莫斌在業績會上坦言。

在這輪周期中，碧桂園雖然沒有暴雷，但出現了上市16年的首度虧損。莫斌的反思，進一步為行業敲響了警鐘。

對于經歷兩次危機的孫宏斌而言，他的體會更深刻。在融創舉行境外債務重組說明會，他發出了道歉聲。

“現在回過頭來看，還是不夠堅決，雖然也強調穩健和利潤，但是追求規模的慣性，讓我們在投資上過于樂觀和激進。比如2021年上半年，那一輪拿地。”老孫的坦誠，贏得了業界的掌聲。

作為地產行業服務生的周忻，也深刻反思自己的戰略決策問題，在化債上破釜沉舟。

兩年來，易居遇到了前所未有的債務危機，流動性出現了困難，但周忻沒有埋怨房地產市場大環境，他提到了三點反思：1、過于追求規模，忽略了賬齡問題；2、房地產客戶過于集中；3、雖是輕資產業務，但屬于勞動密集型，在30000多人的減員上，付出了巨大代價。

易居出現今天的問題，周忻把責任全部歸于自己。“和團隊的專業度無關，是自己在戰略把握和決策上出了問題。” 

有分析人士表示，地產領域正處于化債的關鍵階段，老板們能夠主動站出來反思與擔當，十分有利于債務重組順利推進，給投資者吃下定心丸。

重組的誠意

林林總總的債務重組方案，只有誠意才能打動債權人。

大家在方案中，都提及債轉股。但轉股的底層資產，必須有足夠的吸引力。從目前來看，房企們大多拿出代建、物管等輕資產等平臺的部分股權，放在了與債權人的談判桌上。

比如，華夏幸福基業物業、恒大物業、融創服務等資產，這些有相對穩定的現金流資產，成為以股抵債的優選。

周忻表示，易居要以最大的誠意快速償付債權人。除了現金加兩大核心資產債轉股之外，還拿出重組資產的15%股權，用于激勵經營管理層。這在諸多重組方案中十分罕見。

對于債權人而言，它們很債務企業的目標是一致的，只有讓企業做到可持續發展，他們的債務才可能收回。

由于恒大和融創涉及的債務數量大，它們通過發新債的方式，用長達9年至12年的時間，去逐漸解決債務的問題。

易居直接選擇了直接消債，確保債權人在較短時間內獲得債券償付。只要在重組生效日，易居所有未償還的舊票據和可轉換票據將被取消，與舊票據有關的所有擔保和抵押將被解除。

作為輕資產公司，團隊和業務是易居發展的兩大核心，除了保留了營銷代理的基石業務，地產大數據公司克而瑞及線上地產線上營銷天貓好房和樂居的運營權還在手上。

但不論債務展期還是直接消債，債務人目的都是為了讓公司能持續發展。